物件の空室を埋めるためにできる手法は大きく分けて２つ
・物件の価値を上げること
・募集の条件を下げること
この後者に分類される中でも一番後回しにしなきゃいけないやり方が
家賃を下げる
という手段
なぜなら
家賃を下げてしまうと
物件の売却の価格が下がるから
仮に一棟10室7,000万円で買った利回り10%の物件
一室の家賃を1万円下げてしまうと
年間120万円の損失
これを利回り10%で割り戻すと
5,800万円でしか売れなくなる
つまり単純計算1,200万円の見込み損失が発生してしまうということ
だから大家は
安易に家賃を下げるという判断を取ってしまう前に
満室経営のために考えうるすべての手法を試さなければならない
ぼくが必死で家賃を下げずに埋めた物件の最大のライバル物件が
一室家賃を1万円下げて募集してきた
そこでぼくが取った行動は、、。
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要約
最初の投資物件である10戸のアパートについて経験した失敗談を詳しく説明しています。
物件選定のミスから家賃収入が不足する可能性、隣のライバル物件との競争にさらされるなど多くの困難に直面しました。
その教訓として、購入前の家賃相場の調査の大切さを強調しています。
初物件の購入とその失敗
妻名義で7000万円で10戸のアパートを購入したが、家賃収入が不足し返済に行き詰まる可能性がある。
サブリース契約だったため更にリスクが高かった。
隣のライバル物件
隣に同じ物件があり、入居率の低さが判明。
設備を充実させて何とか改善したが、後に隣が家賃を1万円も下げてきた。
これは売却価格の下落を招く大問題だった。
物件の売却と市況の変化への対応
隣の影響で物件を売却することを決意。
7250万円で売却に成功したが、すぐ後に金融引き締めで物件価格が下がるスルガショックが発生。
タイミングが良かったことで損失を免れた。
行動項目
購入前には必ず家賃相場を調査し、適正価格で購入する。
将来の売却を見据え、割安な価格で購入する。
物件周辺の競合状況を調べる。
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