不動産投資初期に再建築不可の物件を買ってもいいのか？
結論
不動産投資規模拡大の目標による
1年に1戸ずつなどスローペースならありだけど
今後1棟収益を購入してスピーディーに規模拡大したいのなら
土地評価の高い再建築可能な戸建てを購入するほうがおすすめ
再建築不可物件の1番のメリットはなんといっても
安く買えること
ただしその分銀行評価が付かない
売りにくいというデメリットもある
この辺りの内容について掘り下げて喋ってみました🤗
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要約
不動産投資の初期段階で再建築不可物件を購入することについて議論されています。
再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないため、建物を取り壊して新しい建物を建てることができない物件のことです。
再建築不可物件のメリットとして、価格が安く購入できること、利回りが良いことが挙げられています。
一方、デメリットとしては、出口が限られていること、共同担保にできないことが指摘されています。
最終的には、投資目標によって再建築不可物件の購入を検討するかどうかが異なると結論付けられています。
投資家が少数の物件を積み上げていく場合は再建築不可物件の購入を検討してもよいが、短期間でリタイアを目指す場合は避けた方がよいとされています。
再建築不可物件の定義
再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないため、建物を取り壊して新しい建物を建てることができない物件のことです。
接道義務とは、4メートル以上の幅員の道路に2メートル以上接していることを指します。
この条件を満たさない場合、同じ規模の建物を建て替えることができません。
再建築不可物件の購入メリット
再建築不可物件を購入するメリットは、価格が安いことと利回りが良いことです。
不動産業者は再建築可能な物件を望むため、再建築不可物件の需要が低く、価格が安くなります。
一方、投資家にとっては古い建物を直して賃貸することで収益を得られるため、利回りが良くなります。
立地が良い再建築不可物件であれば、家賃収入が高くなる可能性があります。
再建築不可物件の購入デメリット
再建築不可物件のデメリットは、出口が限られていることと共同担保にできないことです。
出口が限られているため、オーナーチェンジか実需向けの現金一括売却しかありません。
また、住宅ローンが組めないため、共同担保にすることができません。
そのため、アパートなどの大型物件を購入する際の資金調達が困難になります。
再建築不可物件の購入検討
再建築不可物件の購入は、投資目標によって検討すべきかどうかが異なります。
少数の物件を積み上げていく場合は、再建築不可物件の購入を検討してもよいでしょう。
一方、短期間でリタイアを目指す場合は、再建築不可物件を避けた方がよいと考えられています。
最終的には、投資家自身の目標に合わせて、再建築不可物件の購入を判断する必要があります。
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