ぼくが不動産賃貸業に参入してからおよそ9年が経過した
公務員時代に購入を検討していた当時の仕入れ目線は概ね以下のとおり
1️⃣エリア
どれだけ地方でもCFが残る利回りの高い物件で銀行融資が付けば買う
2️⃣返済比率
一般的な安全比率と呼ばれる50%以下を目線に融資条件を調整していた
3️⃣価格帯
1億円未満の小ぶりな高利回り物件を中心に選定していた
4️⃣流動性
とにかく保有目線だったので売却という選択肢を持っていなかった
現在は宅建業を上げて買取再販を行うため
上記の仕入れ目線は大きく変わってきた
これについて解説しています
放送の文字起こしはコチラ
👇
https://listen.style/p/burning_oya/ujqagpkc
音声はコチラ
👇
↓スタエフ本編はこちら↓
要約
不動産投資における指標の変化について。
当初の投資指標と現在の指標の違いを振り返り、エリア、返済比率、価格帯、流動性などの指標がどのように変化してきたかを説明しています。
投資の目線が変わり、中心部のエリアや売却益を重視するようになった一方で、返済比率は柔軟に考えられるようになり、大型案件にも取り組めるようになったことが述べられています。
また、流動性の重要性が高まり、売却の早さを意識するようになったことが語られています。
変化に強い姿勢が重要であり、今後の不動産バブルの可能性も考慮する必要があると締めくくっています。
00:06:08 不動産投資指標の変化
不動産投資を始めて9年目を迎え、当初の投資指標と現在の指標が大きく変わってきたことを振り返っています。
具体的には、エリア、返済比率、価格帯、流動性などの指標が変化してきたと説明しています。
00:09:43 エリアの変化
当初は京都市の郊外や田舎のエリアを中心に投資していましたが、現在は京都市内の中心部のエリアにも目を向けるようになったと述べています。
中心部のエリアでは利回りは低くても、売却益が大きく取れる可能性があるためです。
00:11:59 返済比率の変化
当初は教科書通りの返済比率(50%程度)を目安にしていましたが、現在では返済比率100%でも許容できるようになったと説明しています。
戸数が増えれば全体の返済比率を意識できるため、一部の物件で返済比率が高くても、売却時の利益を見込めるためです。
00:14:10 価格帯の変化
当初は2,000万円から3,000万円程度の物件を対象としていましたが、現在では数億円の大型案件にも取り組めるようになったと述べています。
これは決算書の内容が良くなり、金融機関からの評価が上がったためです。
00:15:30 流動性の重視
流動性、つまり売却の早さを非常に意識するようになったと説明しています。
田舎の物件は流動性が低いため、市内の物件を選ぶようになりました。
利益率は低くても、早く売却できる方が有利な場合があるためです。
行動項目
00:17:45 変化に強い姿勢を持ち続けること
00:17:27 不動産バブルの可能性を考慮し、自身の戦略を検討すること
コメント