不動産購入時は建物割合が高い方がいい
実際にはお金は出ていかないが
大きく経費化できる減価償却費の割合を増やすことができるから
逆に売却時は建物割合は低い方がいい
建物にかかる消費税10%を減らすことができるから
例）
総額1億円の物件を売却
土地価格5,000万円（非課税）
建物価格5,000万円（消費税500万円）
仮に不動産鑑定士さんに経済的耐用年数等を加味して建物価格を低く評価してもらえたとしたら
総額1億円の物件を売却
土地価格7,000万円（非課税）
建物価格3,000万円（消費税300万円）
実質200万円の消費税圧縮
不動産鑑定費用と比較してメリットがあると判断したら取り組む価値はある
ただし
基本的に土地と建物の割合は
事業者独自の判断で操作しうるものではなく
土地建物の固定資産税評価按分による算出など
合理的な判断が必要となります
参考までに
一般的な税理士さんの見解と
過去の判例を掲載しておきます
※あくまで今回の投稿は一般的な見解を示したのみであり、専門的な税務指導に当たらないことをご認識おきください
結論ぼくが言いたいこと
事業を行うにあたって税務知識は身につけておいた方がいい‼️
無知は罪だ‼️
知識は武器だ‼️
ということ😌
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要約
不動産投資における土地と建物の価格の割合について。
購入時には建物の割合を高く設定することで、減価償却費を経費として計上できるため、利益を圧縮できるというメリットがあります。
一方、売却時には建物の割合を低く設定することで、支払う消費税を減らすことができます。
この割合は固定資産税評価額に基づいて決められますが、不動産鑑定士による評価書を取得することで変更が可能です。
購入時と売却時で建物の割合を適切に設定することが重要であり、この知識を身につけておく必要があると強調されました。
00:06:40 土地と建物の価格の割合
不動産投資において、物件の購入や売却時に土地と建物の価格の割合を適切に設定することが重要であると説明されました。
この割合は、購入時と売却時で異なる考え方が必要です。
00:11:06 購入時の建物割合
購入時には建物の割合を高く設定した方が有利です。
建物の価値は減価償却の対象となり、その分を経費として計上できるため、利益を圧縮できます。
また、購入時の消費税は総額に含まれているため、建物割合を高くしても消費税額は変わりません。
00:13:27 売却時の建物割合
売却時には建物の割合を低く設定した方が有利です。
建物の価値が低ければ、支払う消費税額が少なくなります。
ただし、建物の割合は固定資産税評価額に基づいて決められるため、不動産鑑定士による評価書を取得することで割合を変更できます。
評価書の取得費用と消費税の節約額を比較し、メリットがあれば取得する価値があります。
行動項目
00:12:10 購入時には建物の割合を高く設定する
00:13:48 売却時には建物の割合を低く設定する
00:14:38 固定資産税評価額と異なる割合を設定したい場合は、不動産鑑定士による評価書を取得する
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