【ご質問】
バリューアップのために内装、外装どちらに注力しますか？
劣化具合にもよるかと思いますが、資金投入の割合や金額、入退去でバリューアップさせる箇所やポイントがあればお願いいたします
【回答】
内装か外装かの議論の前に
まず最重視すべきは
「入居者さんの安全が確保されているか」
外壁のモルタルが落下しそうなら当然補修するし
電気・水道・ガスのライフラインは最優先に対処する
その上で次に重視するのが物件の清潔感✨
パッと見が綺麗な印象なら外装は触りません
内装は表層よりも水回りをピカピカに見せることを重視します
基本的にリフォームは
「塗る・貼る・隠す」
大家業はあくまで事業
いくらでも費用をかければいいというものではありません
入居者さんの安全を担保した上で
なるべく清潔に見えるコスパのいい方法を選択する
これが重要だと考えています
家賃帯とかけ得るリフォーム費のバランスになど
詳細は本日の放送をお聴きください🤗
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要約
不動産投資におけるバリューアップの重要性と具体的な方法について。
内装と外装のどちらに注力するかは物件の劣化具合によりますが、一般的には内装を重視する傾向にあります。
水回りの清潔さは重要視され、できるだけコストをかけずに綺麗に見せる工夫が求められます。
塗る、張る、隠すなどのDIY手法が提案されています。
仲介業者の意見も参考にし、家賃値上げ可能性とコストパフォーマンスを見極めることが重要とされています。
00:10:20 バリューアップの必要性
不動産賃貸業を営む際、古い家や空き家を購入し、綺麗にリフォームして入居者に貸し出すことが事業の本質です。
そのため、住みよい環境を提供するためにバリューアップが必要不可欠となります。
畳の表替えや洋室化、便所の水洗化など、様々な選択肢があります。
00:11:49 内装と外装のバランス
内装と外装のどちらに注力するかは物件の劣化具合によりますが、一般的には内装を重視する傾向にあります。
外観が汚れていれば外壁塗装は必要ですが、内装の方が重要視されます。
ただし、コストパフォーマンスを考慮し、必要最小限の工事にとどめることが推奨されています。
00:14:02 水回りの重要性
水回りの清潔さは入居者の好印象につながるため、重要視されます。
キッチン、トイレ、お風呂場がピカピカであれば、内装の一部が古くてもそれほど気にならない可能性があります。
シンクなどが著しく劣化している場合は交換を検討する必要があります。
00:15:43 コストを抑えた綺麗さの演出
できるだけコストをかけずに綺麗に見せる工夫が求められます。
塗る、張る、隠すなどのDIY手法が提案されています。
グラインダーで磨いたり、アルミパネルを張ったりするなどの方法で、コストを抑えつつ綺麗に見せることができます。
00:16:56 仲介業者の意見と家賃値上げ
仲介業者の意見を参考にすることが重要です。
物件の魅力を最大化するためのアドバイスを求めることができます。
また、バリューアップによる家賃値上げ可能性とコストパフォーマンスを見極める必要があります。
2年でバリューアップ費用を回収できる範囲であれば、工事を行う価値があります。
行動項目
00:13:45 内装と外装のバランスを見極め、内装を重視する
00:15:14 水回りの清潔さを重視し、必要に応じて交換やリフォームを行う
00:16:13 塗る、張る、隠すなどのDIY手法を活用し、コストを抑えつつ綺麗に見せる工夫をする
00:17:10 仲介業者の意見を参考にし、物件の魅力を最大化するためのアドバイスを求める
00:18:10 バリューアップによる家賃値上げ可能性とコストパフォーマンスを見極め、2年で費用回収できる範囲で工事を行う
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