都心は積算評価よりも実際取引価格の方が高くなりがちで
それ即ち金融機関の担保評価も落ちるということ
積算評価が5,000万円の物件が実勢価格1億円で取引されるなんてことはざらにある
仮に収益還元評価なども加味しながら金融機関が評価を伸ばして5,000万円の融資が叶ったとしても
諸経費を含めた5,000万円超は自己資金で賄わなければならない
逆に地方なら
積算評価１億円に対して実勢価格も１億円
フルローンが出ることも稀ではなく
自己資金を温存しやすいことが特徴
もちろんこれだけでは表現しきれない様々なファクターが絡み合うのが不動産の世界だが
総じて資金力のない駆け出しの期間は
地方でフルローンやオーバーローンを目指して買い進めるのがステップアップの定石
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要約
不動産投資における融資戦略について議論されました。主な焦点は、都心部と地方での投資の違いと、初心者投資家にとっての最適なアプローチでした。都心部での投資の難しさを説明し、積算評価と実勢価格の乖離が主な障害であると指摘しました。地方投資のメリットとして、融資を受けやすく、キャッシュフローが良好であることが挙げられました。また、地方から始めて徐々に都心部へ移行する戦略が推奨されました。会議の後半では、今後のライブ配信予定についても言及されました。
00:08:14 都心部投資の課題
都心部での不動産投資の難しさを説明しました。主な課題として、積算評価と実勢価格の乖離が挙げられました。例えば、2億円の積算評価額の物件が実際には4億円で取引されるケースがあり、これが融資を受ける際の障害となることが指摘されました。
00:11:30 地方投資のメリット
地方投資のメリットについて説明しました。地方では積算価格と実勢価格の乖離が少なく、銀行からの融資を受けやすいことが強調されました。例えば、1億円の物件に対して1億円の融資が可能な場合があり、自己資金は諸経費分の約700万円程度で済むことが示されました。
00:13:30 投資戦略の提案
地方から始めて徐々に都心部へ移行する戦略を提案しました。地方で資金を回収し、規模を拡大した後に都心部投資へ移行する方法が推奨されました。また、MDさんの成功例も紹介されました。
行動項目
00:15:09 地方から不動産投資を始めることを推奨した。
00:16:56 視聴者に明日の朝活ライブを聞くよう促した。
00:16:56 視聴者に体調管理に気をつけるよう注意を促した。
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