【質問回答】
人口減少が進む地方都市での長期的な投資戦略について
→全国的に人口は減少していくので、自ずと規模は縮小していくと考えています。そこで、なるべく関東寄りや政令指定都市の方に集めていきたいと考えていますが、同じように地方で取り組まれているバーニング大家さんはどのように考えていらっしゃいますか？
現金や実績、先代から受け継いだ土地や建物などがない人間、いわゆる「持たざる者」が不動産賃貸業で実績を上げるには
積算価格と実勢価格の乖離が少なく
地元の信金信組でフルローン近くの融資を受けて買い進めるのが定石
都心部に近づくほど
積算価格と実勢価格の乖離が大きく
自己資金を入れる割合が大きくなるから
その上で地方の人口減少が加速する未来も避けられない事実
その上で今後
骨を埋める覚悟でその地方で賃貸業を継続するのか
それとも都心部に移行していくのか
その判断基準と戦略について
自分なりに回答させていただきました🤗
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要約
地方投資と都市部投資の戦略について議論されました。地方投資から始めた経験をから、地方投資のメリットと課題、そして長期的な投資戦略について詳しく説明しました。地方投資は初心者にとって入りやすく、融資を得やすいという利点がありますが、長期的には都市部への移行も考慮すべきだと提案されました。また、投資物件の選定基準や、リスク管理の重要性についても言及されました。最後に、自己資金の蓄積と事業規模の拡大が都市部への移行のタイミングを決める重要な要素であると強調されました。
地方投資の利点と課題
地方投資のメリットとして、積算価格と実勢価格の乖離が小さいこと、融資が得やすいことを挙げました。地方では土地の比率が高く、例えば1億円の物件で8000万円が土地の価値である場合、銀行からの融資が得やすいと説明しました。一方、都心部では評価額と実際の価格の差が大きく、自己資金の必要額が高くなる傾向があると指摘しました。
長期的な投資戦略
初心者が地方投資から始めることは良い戦略だと述べましたが、長期的には地方だけでなく都市部への投資も検討すべきだと提案しました。20年30年先の予測は難しいため、地方でも戦略的に場所を選ぶことが重要だと強調しました。市役所の近くや人口比率、空室率などを考慮して物件を選定することを推奨しました。
リスク管理と投資物件の選定
投資物件の選定において、需要と供給のバランスを重視する必要性を説明しました。特に、ファミリー向け物件や社会人の需要がある地域を選ぶことを推奨しました。また、高利回りを狙う場合でも、10年で投資額を回収できるような物件を選ぶことが重要だと述べました。さらに、小規模な物件を複数所有することで、リスク分散と売却のしやすさを確保できると提案しました。
都市部への投資移行
自身の経験から、地方から都市部への投資移行について語りました。この移行のタイミングは自己資金と金融機関との関係に依存すると説明し、都市部の物件は自己資金の割合が高くなる傾向があるため、準備が必要だと強調しました。話者自身も京都府の地方エリアから京都市内への移行戦略を実行中だと述べました。
投資戦略の個人差と将来展望
長期的には都市部への投資移行が正しい戦略だと考えていますが、個人の状況や目標によって戦略は異なると述べました。地方で継続的に投資を行う場合は、そのエリアで競争力を持ち続けられる自信が必要だと強調しました。話者自身は5年計画で5000万円以上の自己資金を貯めてから都市部への移行を考えていると説明しました。
行動項目
- 地方投資から始めて事業規模を拡大し、その後都市部への投資を検討することを提案した。
- 投資物件の選定において、市役所の近くや人口比率、空室率などを考慮することを推奨した。
- リスク分散のため、小規模な物件を複数所有することを提案した。
- 都市部への投資移行のタイミングを決める際、自己資金と金融機関との関係を考慮することを強調した。
- 5年計画で5000万円以上の自己資金を貯めてから都市部への移行を考えていると説明した。
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