個人 vs 法人 どっちで買うべきか⁉️
不動産投資を始めると 「個人で買うか？法人で買うか？」 で迷うことがある。
答えはシンプル。税金・融資・目標次第で決まる‼️
✅ 所得900万円の壁を超えるなら法人！
個人は 900万円超で税率33% に跳ね上がる！
法人なら 税率最大23.2% で、節税しながら利益を再投資できる🔥
✅ 最初は個人？法人？融資を考えろ！
・個人融資（アパートローン） → 属性重視（年収・勤務先）で借りやすい
・法人融資（プロパーローン） → 物件＆法人の財務 で評価、事業実績が必要
👉 まずは個人で小さく始めて、法人に移行するのもアリ！
👉 最初から法人で育てると、規模拡大がスムーズ！
✅ 法人の実績を積め！融資は信用が命🔥
・戸建てでもいい 「買う→直す→貸す」 を繰り返せ！
・家賃収入を貯めて 「現金残高＆決算書」 を厚くする！
・最初は個人の信用を活かして、次の融資につなげろ！
✅ 住宅ローンは慎重に！
・先にマイホームを買うか、収益を優先するか？
・収益優先なら 法人でガンガン買ってから住宅ローン！
✅ 確定申告？最初は自分でやれ！でも最終的には税理士へ🔥
・個人の多少の間違いについては良くも悪くも税務署に受理されてしまうが、金融機関に指摘されると融資の足かせになってしまう
・法人は 決算書が未来の融資に直結！プロに任せろ！
🔥 結論🔥
✅ 所得900万超えるなら法人！
✅ 最初は個人→法人の流れもアリ！
✅ 目利き力を鍛えろ！銀行が融資する＝良い物件じゃない！
✅ 仲間を増やせ！情報と経験が生き残るカギ！
不動産は「学び続けた者だけが勝ち残れる世界🌍」
あなたは個人と法人、どっちで進む⁉️
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副業禁止の公務員やサラリーマンが不動産投資をする方法
副業が禁止されている公務員やサラリーマンが不動産投資をする場合、自分が代表になるのではなく、親族を代表にする方法を取ることが一般的です。ただし、その具体的な立て方については別の機会に詳しく解説するとして、今回はすでに法人を持っている場合、もしくは個人で購入できる選択肢がある場合の判断基準についてお話しします。
公務員の不動産投資のルール
公務員には「5棟10室未満」の制限があります。これは、戸建て5棟または1棟で10室までであれば、副業申請をする必要がないというルールです。これを超える場合は、任命権者（所長など）に副業許可を取る必要があります。この制限内で抑えるか、許可を申請して拡大するかは別のテーマとして、今回は「個人 vs. 法人」どちらで購入すべきかについて考えていきます。
購入方法の判断基準
1. 税金の観点
日本の税制では、所得が増えるほど税率が上がる累進課税制度を採用しています。特に注目すべきは「900万円の壁」です。
- 所得900万円以下 → 税率23%
- 所得900万円超 → 税率33%
このため、個人の所得が900万円未満ならば、個人で購入しても税率的に有利ですが、900万円を超えてくると税負担が大きくなるため、法人での購入を検討した方が良いでしょう。法人税は最大でも23%なので、所得が増えても税率が一定に抑えられます。
2. 融資のしやすさ
融資の面でも個人と法人では大きな違いがあります。
- 個人の場合
- 年収や職業などの「属性」に対して評価される。
- アパートローンが引きやすい。
- 物件の評価が低くても、個人の信用力で融資が通ることがある。
- 法人の場合
- 事業実績や財務内容が評価される。
- 設立直後は実績がないため、融資を受けるのが難しい。
- ただし、個人が連帯保証人になれば融資が受けやすくなる。
最初の導入としては個人で始めやすいですが、法人は規模拡大に向いているため、事業として継続するなら法人での実績を積むのが重要です。
法人での実績の積み上げ方
法人で不動産を購入する場合、実績を積み上げることが大切です。
- 物件を購入し、修繕し、入居者をつける。
- 家賃収入を使わずにしっかり積み上げる。
- 銀行に対する信頼を築く。
- 決算書の内容を良くし、次の融資につなげる。
これを繰り返すことで、法人としての信用が高まり、より良い条件での融資が受けやすくなります。
物件の目利き力を養う
融資が出たからといって「この物件は良いものだ」と思い込むのは危険です。銀行が融資する＝良い物件とは限りません。物件の価値を見極める力を養うためにも、経験者や投資家仲間と情報交換することが重要です。
特に、懇親会などの場では先輩投資家に直接質問できるチャンスがあります。「この物件は買うべきか？」と相談することで、第三者の視点からの意見を得ることができます。
確定申告の重要性
不動産投資を続けていくなら、確定申告と向き合うことが必須です。
- 最初は自分でやるのが望ましい
- 仕訳や財務の基礎を理解するため。
- 自分の収支を把握する習慣をつけるため。
- ある程度規模が大きくなったら税理士に依頼する
- 申告ミスを防ぐため。
- 銀行提出用の財務書類の信頼性を高めるため。
個人の場合、多少のミスがあっても税務署は寛容なことが多いですが、銀行は違います。間違った数字が決算書に載ると、次の融資時に問題となる可能性があるので、適切なタイミングで税理士に依頼するのも一つの手です。
まとめ
- 公務員・副業禁止のサラリーマンは親族を代表にする方法が一般的。
- 公務員は「5棟10室未満」の制限があるため、計画的に拡大することが重要。
- 税金の面では所得900万円が分岐点。超えるなら法人での購入を検討。
- 融資の観点では、個人は属性評価、法人は財務実績評価。
- 法人の実績を積み上げるには、キャッシュフロー管理と信頼構築が鍵。
- 物件選びの目利き力を養うために、投資仲間と交流することが重要。
- 確定申告は最初は自分で行い、規模が大きくなったら税理士に依頼するのがベスト。
不動産投資は長期戦です。正しい知識を持ち、計画的に進めることで、安定した資産形成が可能になります。
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