【古い物件リフォーム、どこまでやる？】
🏡✨
地元で安く仕入れた再建築不可物件
高い家賃を目指してしっかりリフォームするか
最低限直して安く貸すか、迷いますよね
結論は➡️
✅外観は「第一印象」で判断
✅パッと見できれいなら、外壁塗装は最低限でOK
✅最終利益は「売却」で決まる
✅再建築不可は高く売りにくい➡️だから過剰投資は禁物
リフォームは【お金をかけずに見栄えを良くする】という考え方もあります✨
🔵足場は組まず、手が届く範囲で塗る
🔵鉄部（階段・柵）だけはパリッと仕上げる
🔵下地なし、一度塗りでOK
💡第一印象を整えることで、家賃を大きく上げなくても入居促進につながる可能性があります
リフォームも逆算思考が大切🧠
売却まで見据えて、今どこにコストをかけるべきかを考えましょう
まずは小さく始めて、小さく改善
経験を積みながら、ステップアップしていきましょう🏃♂️🏃♀️✨
不動産投資 リフォーム戦略 バーニング大家 出口戦略
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【ご質問回答】物件リフォーム、どこまでやるべきか？バーニング大家の考え方
こんにちは、バーニング大家です。
今日は、メンバーシップの方からいただいたご質問にお答えします！
ご質問はこんな内容でした：
「地元でとある物件を購入しました。
外壁塗装や内装リフォームをしっかりやって高い家賃を狙うべきか、
最低限の手直しとクリーニングだけで安い家賃設定にするべきか、
どう考えたらいいでしょうか？」
これ、めっちゃいい質問ですよね！
さっそく僕の考えをシェアしていきます。
まずは”第一印象”を大切に！
まず、この物件の写真も見せてもらったんですが、パッと見「結構きれい」って感じました。
ここ、すごく大事なポイントです。
家も”お見合い写真”と同じで、第一印象がめちゃくちゃ重要なんですよね。
「うわ、ボロ！」って思われたら、そこが決め手で敬遠されます。
でも「わ、きれい！」って思われたら、入居の可能性はぐっと上がる。
だから、まず「自分が住みたいか？」っていう目線で第一印象を確かめましょう。
見た目がOKなら、無理に大規模リフォームする必要はないです。
利益は”売却”で最大化する
ただ、さらに重要なのは、最終的な利益をどう出すかという話。
家賃収入も大事ですけど、売却のときにどれだけ利益を出せるか、ここが勝負です。
今回の物件は「再建築不可物件」。
つまり、建物を壊したら新しく建てられない＝土地としての価値が限定的なんですね。
これ、出口戦略がめちゃくちゃ難しくなります。
しかも再建築不可物件はローンが組めないので、現金で買える人しかターゲットにできない。
つまり、高く売りにくいんですよ。
だから僕の答えはシンプル。
→ 最低限でいい。
余計なリフォーム費用をかけず、サクッと貸して、コツコツ家賃収入を得ましょう！
リフォームは”やった感”重視で
とはいえ、第一印象はめちゃくちゃ大事なので、
ちょっとした工夫で”やった感”を出すのがポイントです。
具体的には、
- 外壁塗装は足場を立てない！
（高いところは諦める。手が届く範囲だけローラーでササっと塗装） - 鉄部（階段、柵）はサビだけでもしっかり塗る！
（サビてると一気にボロ感が出ます） - 下地塗りは省略して一発仕上げ！
- 高圧洗浄は…まあできたら、くらいでOK！
コストをかけず、でも見た目を整える。
これが最大のポイント！
消防時代にも教わったんですけど、
「やった感」を出す技術ってめちゃくちゃ重要なんですよね。
まとめ
- 第一印象が良いなら、最低限のリフォームでOK
- 再建築不可物件は出口が限られるので、深追いは禁物
- 見た目の”やった感”を意識してコスト抑えたリフォームを
- 利益は”売却”を見据えて考える！
今回のご質問者さん、本当にナイスな物件を安く仕込めているので、
この路線でいけば十分いい運用ができるはずです！
また他にも質問あったら、どんどん聞いてくださいね〜🔥
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