【違法物件を買う覚悟、できてますか？】
築古戸建、激安で買えるチャンス✨
でも…増築未登記&建ぺい率オーバーの“違法物件”だったら？？
✅融資を受けるには、
・未登記部分は登記が必要
・建ぺい率オーバーの倉庫は撤去必須
ここで選択肢は2つ！
①売主に是正してもらってから買う
→ 融資からスタートできるけど、登記費用も2回かかる＆調整が多くて手間も増える。
②いったん現金で買って、自分で是正してから融資を組む
→ 負担は大きいけど、登記は一発で完了。交渉もスムーズで次の案件にもつながりやすい！
ぼくなら迷わず②を選びます✊
なぜなら、
・売主に負担をかけない
・取引全体がスムーズ
・「ややこしいこと言わん買主」として次につながる
ただし、現金の余力があることが大前提‼️
次のチャンスを逃す可能性があるなら①もアリ。
どちらを選ぶかは
あなたの現金ポジションと、
「どこまで自己責任でやりきれるか」で決まります。
レベルアップのチャンスに変えていこう
問題が出たときこそ成長のタイミング‼️
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【違法物件どうする？】増築未登記＆建ぺい率オーバー物件の購入戦略とは？
こんにちは、バーニング大家です🔥
今日は、不動産投資でよくある「違法物件の取扱い」について、かなりリアルなケースをもとに解説していきます。
今回のテーマはズバリ──
「増築未登記＆建ぺい率オーバー」物件を買うべきか？ そして、いつ現金を投入すべきか？です。
✅ご相談内容はこちら！
読者さんから、こんなご質問をいただきました。
「築古戸建てを激安で購入予定です。融資も通りそうですが、
・一部が未登記の増築部分
・建ぺい率オーバー（後から倉庫を増築）
の“違法状態”です。この場合、購入の進め方として
①契約前に是正し、融資で買うか
②違法のまま現金で買って、あとから是正して融資を受けるか
どちらがベストでしょうか？」
🏚そもそも何が問題なのか？
📌問題点は2つ
- 増築部分が未登記
- 建ぺい率オーバー（違法建築）
この2つが揃うと「既存不適格ではなく、違法建築」となり、金融機関は原則融資NGです。
つまり、買いたくてもお金が借りられないということですね。
🛠是正しないと融資は下りない！
金融機関から融資を受けるには、
- 未登記の増築部分を登記すること（構成登記）
- 建ぺい率を守るため、後から建てた10㎡の倉庫を撤去すること
この2点の是正が必須条件になります。
🤔購入の2パターンを比較してみましょう！
■ パターン①
「売買契約前」に是正 → 融資で購入
- 売主に協力してもらい、是正対応（倉庫撤去・登記）を完了
- 買主が費用を負担
- 是正後に構成登記＆所有権移転登記の“2回”が必要
📝メリット：
- 最初から融資で購入できる
- 現金を減らさずに済む
⚠️デメリット：
- 売主に手間をかける
- 登記費用が2回発生
■ パターン②
違法状態のまま「現金で購入」→是正後に融資実行（バックファイナンス）
- まずは現金で購入
- 自分で倉庫撤去＆登記を済ませる
- その後、適法状態で融資を受けて“現金回収”
📝メリット：
- 売主に手間をかけずスムーズ
- 登記は1回で済む（費用も抑えられる）
⚠️デメリット：
- 一時的に大きな現金が必要
- バックファイナンスが“確実に通るか”事前確認が必要
💡バーニング大家の見解：僕なら「②一択」です！
理由はシンプルです。
時間もコストも最小限で済むし、売主にも喜ばれ、次の紹介にもつながるから。
もちろん、前提として
- 自己資金に余裕がある
- 2～3ヶ月現金を寝かせても問題ない
- バックファイナンスが可能と確認済み
この条件を満たしているなら、迷わず②です。
☝ただし、注意点も！
- 自己資金がギリギリの場合は①で融資前提が無難
- 是正後に融資できるか、必ず金融機関に確認
- 違法物件だからこそ、交渉力とスピードが問われる
🎯最後に：違法物件は「ピンチでありチャンス」！
違法物件にはリスクもありますが、
だからこそ競合が少なく、安く仕入れられるチャンスでもあります。
「違法だ…どうしよう…」ではなく、
「おっしゃ、ここでレベルアップや！」という気持ちで向き合ってみてください💪🔥
💬ご質問お待ちしています！
あなたも不動産の悩みや迷っていることがあれば、
お気軽にコメントやDMでご相談ください！
違法物件＝危ないではない。
正しく対処すれば、大きなチャンスになる。
それでは今日も、ワクワクと楽しく元気にいきましょう！
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