【物件をどうやって査定してるの？】
今日は、ぼくが普段どんな風に物件を見て
買付を出すまでにチェックしてるかの実例をご紹介します！
実際に検討したとあるエリアののRC物件を題材に
※価格や場所なども有料放送内で全て公開してます。
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まず資料が届いたらやることは3つ。
①地図を確認→周辺環境・大学・バス停などの動線を見る
②外観写真で第一印象→管理状況・建物構造をチェック
③物件概要書→築年・構造・利回り・用途地域・遵法性などを確認
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この物件、用途地域が2つにまたがっていました。
「建ぺい率や容積率ってどう計算するの？」
→正解は“敷地面積の過重平均”です。
さらに、検査済証が残っていたのも◎
これは金融機関が“遵法性あり”と判断する大きなポイントです。
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気になるのは空室率。
当時◯割以上が空いていましたが、理由をヒアリングすると
「◯◯が理由で募集を止めていたから」という運営上の背景が判明。
つまり、立地や間取りに致命的な欠陥はなし。
しっかり管理＆募集すれば、再生可能と判断しました。
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あとはレントロールを見て、周辺相場と照合。
競合物件の募集条件・写真の撮り方・生活保護対応の可否もリサーチ。
→ここで「満室運営いけるかも」と手応えを得ました。
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最終的には、金融機関にシミュレーション資料を提出し、
事前相談で評価の“温度感”を確認。
そこでようやく買付を出します。
もちろん、融資条件・利回り・ROIなど
数字面も丁寧に組み立てています。
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結果的にこの物件はご縁がありませんでしたが、
「どう物件を見るか」「なぜ買うと判断したか」のプロセスは、
これからも発信していきたいと思っています。
数字の細部や融資戦略、買付時の条件など
続きは有料放送でじっくりお話しています！
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