【不動産事業×資金調達の基本情報】
これから小規模な不動産事業を始めようとされている方にとって、選択肢の一つとして重要な「日本政策金融公庫」の基本的な特徴をまとめてみました✍️
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◼️🏠 民間では借りづらい“創業期”に対応
→ 銀行と違って、まだ実績がない方にもチャンスがあるのが公庫さんの特徴です。
→ 投資ではなく“地域密着の事業”として伝えることが重要とされています。
→日本政策金融公庫は、創業期の方々に対しても積極的に融資を行っています。特に「新創業融資制度」は、無担保・無保証人での融資が可能であり、自己資金要件を満たすことで利用できます。
- 対象者：新たに事業を始める方、または事業開始後おおむね7年以内の方
- 融資限度額：3,000万円（うち運転資金1,500万円以内）
- 返済期間：設備資金15年以内、運転資金5年以内
- 金利：基準利率（詳細は公庫の金利情報をご参照ください）
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◼️📊 融資のポイントは「事業性」と「数字」
→ 「家賃収入で儲けたい」ではなく、「地域に必要とされる持続的な事業」として。
→ 融資審査では、事業の将来性や収益性が重視されます。具体的な事業計画書の提出が求められ、以下の点が評価されます。
- 事業の内容：提供する商品・サービスの特徴、競合との差別化
- 市場分析：ターゲット市場の規模、顧客ニーズの把握
- 収支計画：売上予測、経費見積もり、利益計画
- 資金計画：必要資金の内訳、資金使途、返済計画
これらを数値で明確に示すことが、融資審査のポイントとなります。
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◼️📐 評価は「積算重視」
→ 不動産関連の融資では、物件の積算価格が重視されます。積算価格とは、土地と建物の評価額の合計であり、以下の方法で算出されます。
- 土地評価：公示価格や路線価を基に評価
- 建物評価：建築費用や減価償却を考慮して評価
融資額は、積算価格の6～7割が目安とされています。地方の土地値が高い物件などは、評価されやすい傾向があります。
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◼️🌍 全国対応だけど「理由づけ」は大切
→ 日本政策金融公庫の融資は全国対応ですが、事業を行う地域との関係性が重要です。例えば、居住地と異なる地域での事業展開を希望する場合、以下のような理由づけが求められます。
- 地域との関わり：出身地である、親族が居住している
- 市場性：その地域に特定の需要がある
- 地域貢献：地域活性化や雇用創出への寄与
これらを事業計画書で明確に説明することが、融資審査において重要です。
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◼️💰 融資上限と期間の目安
→ 融資の上限額や返済期間は、制度や事業内容によって異なります。
- 無担保融資：最大4,800万円
- 有担保融資：最大7,200万円
- 返済期間：原則10年以内（設備資金は15年以内）
また、特定の条件を満たす場合、優遇措置があります。
- 女性、若者（35歳未満）、シニア（55歳以上）：返済期間の延長や金利優遇
- 地域活性化事業：特別利率の適用
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◼️👥 創業時は「国民生活事業部」
→ 中小企業事業部との違いは規模感。まずは国民生活事業部を利用しましょう。
「新創業融資制度」は、無担保・無保証人での融資が可能であり、自己資金要件を満たすことで利用できます。
- 対象者：新たに事業を始める方、または事業開始後おおむね7年以内の方
- 融資限度額：3,000万円（うち運転資金1,500万円以内）
- 返済期間：設備資金15年以内、運転資金5年以内
- 金利：基準利率（詳細は公庫の金利情報をご参照ください）
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🏘️ 不動産事業を「地域とともに育てていく」スタンスで臨めば、こうした制度も一つの選択肢になるかもしれません。
📎 公庫さんの制度は非常に多岐にわたりますので、気になる方はぜひ公式HPなどで詳細をご確認いただけたらと思います。
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国金（日本政策金融公庫）って何？
一言でいうと、「民間の銀行では貸しにくい人にお金を貸してくれる国の金融機関」です。
例えば、「これから不動産賃貸業を始めたい！でも実績がゼロ…」
こういう方にとって、民間の金融機関はなかなかお金を貸してくれません。
でも国金は違う。
創業のための資金を柔軟に貸してくれる、スタートアップの味方なんです。
国金の基本姿勢：「投資」ではなく「事業」
国金で絶対に覚えておきたいポイント。
「投資」という言葉はNG。「事業」として伝えよう。
例えば、「儲けたい」「利回りが良いから」ではなく
「安定的な収入で地域に貢献したい」「空き家を再生して地域活性化を図りたい」
こういったスタンスが求められます。
融資を受けるための“必勝法”
融資の可否を分けるのは、ズバリ「数字」と「具体性」です。
✕：しっかりリフォームします
○：壁紙は白基調、キッチンは新品システムキッチン、ペット可、Wi-Fi完備 → 家賃〇万円見込み（地元不動産業者に確認済）
→ 地域の不動産会社にヒアリングした結果や資料を添えて、「この物件ならこれくらいの収益が期待できる」という裏付けを取るのが超重要！
積算評価を重視。安い物件が狙い目！
国金は「収益性」よりも「積算評価（物件の構造的な価値）」を重視する傾向があります。
土地＋建物の評価が2,000万円 → 融資は約1,500万円程度
なので、積算価格より安く買える地方の物件なんかが狙い目ですね。
全国対応！エリアは自由（でも理由づけは大事）
例えば、京都に住んでいても北海道の物件に融資が出ることもあります。
ただし、「なぜ北海道？」という理由づけは必要。
例：
- 親族が住んでいる
- 将来移住を考えている
- 地域活性化に貢献したい
こうした“物語”が大事です。
融資額と期間の限界も知っておこう
- 無担保融資：最大4,800万円
- 有担保融資：最大7,200万円
- 期間：基本10年（小型・高利回り物件向け）
※ただし、創業支援制度を活用すれば15年、20年と延ばせるケースも！
要注目！年齢や性別による優遇制度も
35歳未満、55歳以上、または女性起業家には特別な制度あり！
「女性・若者・シニア起業家支援関連資金」
これを活用すれば、なんと20年融資も可能になります！
地域活性化目的の空き家再生などと組み合わせれば、審査も通りやすくなりますよ。
僕の実体験：こうして20年融資を引っ張った！
僕自身、京都に住みながら三重県の空き家再生事業で国金から20年融資を受けたことがあります。
使ったのは「中小企業経営力強化資金」制度。
→ 「この商品を使いたいんです！」って自分から言うの、大事です。
まとめ：不動産投資を始めるなら、まず国金を攻略せよ！
- 国金はスタートアップの強い味方
- 投資じゃなく“地域に根差した事業”として伝える
- 数字＆裏付けがカギ
- 積算評価・年齢制度・地域貢献なども武器になる
ぜひ、あなたの事業計画書に活かしてください！
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