📌【不動産投資｜一棟目で失敗しないために知っておくべきこと】
一棟目は「買えてしまう」からこそ注意が必要です。
属性（会社員の年収や勤続年数）だけで買ってしまうと、次が買えなくなることも。
冷静に物件評価を見極める目を養いましょう。
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①属性で買える物件とは？
・年収、勤務先、自己資金など、あなた個人の「信用」で融資が出ている
・物件の評価は出ていなくても、あなたの属性が高ければフルローンになる場合がある
・結果、物件自体に資産性がないケースもある
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②物件評価で買える物件とは？
・土地や建物に担保価値がある
・固定資産税評価額が高い
・銀行の担保査定で評価が出ている
・物件自体の収益性や資産性により融資が付く
このような物件は、2棟目以降の購入にもつながります。
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③債務超過と資産超過の違い
・債務超過：物件の価値よりも借金の方が大きい
→ 融資を出す側からは「買いすぎ」と見られる
・資産超過：物件の評価額が購入価格より高い
→ 次の融資の際に「共同担保」として使える
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④評価の出る物件の見極め方（基本）
・固定資産税評価証明書を見る（市役所で取得可能）
・土地と建物の評価額を合計する
・購入価格と比べる（例：評価5000万円／価格1億円 → 債務超過の可能性）
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⑤初心者が気をつけるべきこと
・「フルローン出た＝良い物件」ではない
・属性を使い切ってしまうと、次の物件が買えなくなる
・一棟目は“通せる物件”ではなく、“次につながる物件”を選ぶ
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⑥最後に：必ず確認したいこと
✅ 融資が物件評価に基づくものか、個人属性に依存していないか
✅ 固定資産税評価額・路線価など、公的な評価を確認しているか
✅ 担保価値があるかどうか、金融機関の目線で物件を見られているか
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💡一棟目をどう買うかで、今後の不動産投資の可能性は大きく変わります。
「買える」ではなく、「買ってよかった」と思える一棟を目指しましょう。
不動産投資初心者 #一棟目戦略 #資産形成
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【不動産投資初心者必見】1棟目は“属性”じゃなくて“物件”を見ろ！
こんにちは、バーニング大家です。
「いよいよ自分も1棟目を買おう！」
そう決意して、物件を探し始めたあなたに、今日は**“絶対に知っておいてほしいこと”**をお話しします。
結論から言います。
属性（年収・勤務先）で買える物件よりも、“評価が出る物件”を狙え。
なぜか？
それを知らないと、「1棟目は買えたけど、2棟目が買えない…」という状況に、あっという間に陥ります。
■ 1棟目でよくある落とし穴
不動産投資初心者にありがちなのが、
「この金融機関なら、属性で1億の融資が出る！」
「フルローンもOK！今がチャンス！」
という【借りられるから買う】パターン。
でもその物件、本当に価値ありますか？
たとえば、固定資産税評価額が5,000万円しかないのに、売値が1億円の物件。
金融機関が属性でフルローンを出してくれるからといって、それが「いい物件」とは限りません。
評価よりも高く買ってしまう＝債務超過でのスタート。
その状態では、次の1棟、2棟と買い進める力が削がれてしまうんです。
■ 「買える物件」ではなく「資産を作れる物件」を選べ！
本当に見るべきは、物件の担保価値。
土地と建物の評価額が物件価格を上回っていれば、その差額を“資産”として積み上げられるんです。
たとえば——
- 評価額：1億円
- 売値：8,000万円
こんな物件なら、2,000万円分の評価余力がありますよね？
この余力が、次の物件購入に効いてきます。共同担保として使えるんです。
つまり、
評価が出ている物件を買えば、次も買える。
属性でしか買えない物件を買えば、次は止まる。
この原理原則を忘れないでください。
■「属性で買った1棟目」が足かせに？
属性で融資が出る金融機関（例：某メガバンクなど）は、たしかに魅力的。
でもこれは、あなたの属性を担保にしてお金を貸しているだけ。
つまり、あなたの“信頼”を一棟目で使い切ってしまうリスクがあるんです。
「2棟目からが本番！」
と思っていたのに、
「良い物件が見つかったのに、融資が出ない…」
そんな未来、避けたくないですか？
■ じゃあどうすればいいの？
- 物件の評価額を見る力をつけること
- 固定資産税評価・課税明細を読み取れるようになること
- 勉強会や仲間と情報をシェアし、客観的な目線を持つこと
これが、買い進める投資家になるための王道です。
■ 結局、不動産投資は「評価」で勝負！
目先の利回りやローンの通りやすさに惑わされず、
**“次に繋がる1棟目”**を選びましょう。
評価が出ていれば、原則として無限に買い進めていける。
資産を作りながら、自由な人生に近づいていけます。
■ 最後にひとこと
今日はちょっと真面目な話でしたが、
不動産投資ってやっぱり面白い！
僕は今日、子どもたちと一緒に大阪万博へ。
月曜日から、めいっぱい楽しんでます！
あなたも、上を向いて行きましょう。
このブログが「なるほど」と思えたら、ぜひハートボタンやシェアしていただけると嬉しいです！
ではまた、明日もワクワクで！
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