
対応年数が切れた物件は「買っちゃダメ」と言われがちですが、本当にそうでしょうか?
確かに融資が通りにくく、出口も限定されますが、条件次第では十分に有望な投資対象になります。
特に不動産市場の成熟と価格高騰が進む中、築古物件にしかない魅力もあります。
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✅対応年数切れでも検討に値する3つの条件
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① 土地としての価値があるかどうか
古家付きの土地であっても、建物評価がゼロでも土地に価値があれば話は別。
・地型(整形地)
・接道(2m以上接道あり)
・用途地域(再建築可)
・周辺相場との価格差
これらを冷静に分析すれば、解体後に分譲・売却・新築など様々な出口が選べるようになります。
「今は賃貸、将来は更地で売る」といった中長期視点の出口戦略が取れる土地かどうかを確認しましょう。
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② 利回りが圧倒的に高いか
耐用年数切れ物件の価値は「建物」ではなく「収益力」で決まります。
例えば、取得価格1,000万円で年間家賃収入が200万円あれば利回り20%。
5年で原資回収できれば、その後の収益はほぼ純利益になります。
もちろん、修繕費や空室リスク、家賃下落も織り込む必要はありますが、
それを差し引いても十分な利益が見込めるなら検討の価値はあります。
「売れなくても稼げる」設計ができる物件は、むしろ安定性が高いとも言えます。
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③ 現金買いが見込める価格帯か
価格がおおむね5,000万円未満であれば、
現金で購入できる個人投資家や節税ニーズのある法人が買い手になり得ます。
これはつまり、融資に頼らずとも売却先が存在する可能性があるということ。
金融機関の評価が厳しくなる一方で、現金買い層はスピードと柔軟性を重視します。
現金化しやすい価格帯かどうかは、出口の広さ=安全性に直結します。
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📌築年数だけで判断しない
築古物件=リスクというのは一面的な見方です。
総合的に判断すれば、価格・土地・利回り・流動性のどれかで十分価値を生み出せる物件はたくさんあります。
「対応年数オーバーだから候補から除外」ではなく、
“その価格で何が得られるのか”という視点で見ることが大切です。
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🎯「築古=リスク」ではなく、「築古=可能性」
見る目を養い、条件を整理すれば、
他の人が敬遠している物件こそ、大きなリターンを生む“穴場”になり得ます。
不動産投資 #築古物件 #利回り #土地活用 #投資判断 #築年数だけで判断しない
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【不動産考察】築古・耐用年数切れの物件、買ってもいいの?ダメなの?
こんにちは、バーニング大家です。
本日は、不動産投資の中でもよく議論になるテーマを取り上げます。
◆テーマ
築年数が古くて耐用年数が切れている物件は買ってもいいのか?
◆「そんな物件、買ったら終わり」…って本当?
不動産投資初心者の方から、こんな声をよく聞きます。
「耐用年数が切れてたら融資つかないでしょ」
「修繕費ばかりかかって、収益出ないし」
「家賃も下がり止まって、売るにも売れないし…」
「そんなの買ったら詰むでしょ?」
はい。ごもっとも。
でもね、本当にそうでしょうか?
私はこう思うんです。
👉 「内容によるでしょ!」
つまり、どんな物件でも「条件次第」。
古くても“価値ある物件”はたくさんあります。
◆築古・耐用年数切れでも買っていい3つの条件
では具体的に、どんな物件なら「買ってよし」と判断するのか?
私の基準は、この3つです。
① 更地にしても価値がある土地ならOK
建物が古くて価値ゼロでも、土地に価値があれば問題なし。
再建築ができて、地型(ちがた=土地の形状)も良ければ再活用しやすい。
たとえば:
- 四角く整っていて
- 接道も良くて
- 周辺相場から見ても安い
という物件なら、上物の築年数なんて関係なし!
最悪、解体して売ってもOK。
**土地としての“出口戦略”が見えるか?**これが大事です。
② 利回りがバグってるならアリ
耐用年数切れの物件でも、利回りが異常に高いなら話は別。
たとえば:
- 相場利回り10%の地域で
- 築50年の物件が利回り30%だったら?
多少修繕がかかっても、5年以内に回収可能。
家賃収入だけで元が取れる物件は強い!
しかも、最悪タダで引き取ってくれる人が現れても、損はしません。
③ ロット(価格帯)が小さい=現金買いしやすい
これは意外と見逃されがち。
たとえば:
- 物件価格が5,000万円未満
- 節税対策したい法人やキャッシュリッチな個人が対象
この価格帯だと、現金買いの層が多くて流動性も高い。
売却時の“出口”も確保しやすいんです。
◆耐用年数切れ=絶対NGではない!
確かに、耐用年数を超えると融資は難しくなります。
でも、
- 土地の価値
- 異常な利回り
- 小ロットで流動性あり
この3点が揃っていれば、むしろ掘り出し物になる可能性もあるんです。
◆まとめ:目利き力を磨こう!
不動産投資は、ただ新しくてキレイなものだけを買うゲームではありません。
「えっ、こんなの誰も買わないでしょ?」
と思われる物件の中に、宝が眠っていることもある。
目先の築年数だけで判断するのは、もったいない。
✅ “発想の転換”と“目利き力”を持って、選択肢を広げていきましょう!
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