📘【実例紹介】
2棟バルク収益物件（軽量鉄骨・築49年＆39年）を実際に購入した際の流れを整理しました。
✅所在地：滋賀県大津市 ◯◯駅 徒歩4分
✅満室想定年収：686.4万円（全14室中11室稼働）
✅仮価格：5000万円→実購入価格：4600万円
✅融資：◯◯（15年・金利3%前提）
【購入判断のポイント】
●築年数が古く耐震性の懸念あり → 想定利回り14％を基準に逆算
●建替え時の分譲性を確認 → 接道が長く横に広い地型で評価◎
●出口戦略も加味 → 売却時の分譲需要・業者目線で判断
【ヒアリング先】
近隣エリアで物件を取り扱う賃貸仲介会社を3社ピックアップ
→ 家賃相場／広告料／設備要望／管理対応の可否などを確認
📌事前に聞くべき項目一覧はチェックリスト化
→ 賃貸付け・空室リスクの定量化が重要
【リフォーム予算】
●空室3部屋 × 50万円想定＝約150万円
●外壁塗装・足場等＝約300〜400万円
→ 上限500万円に設定し、調整＆見積取得
【投資判断】
物件価格・リフォーム費用・融資条件を反映してExcelでROI試算
→ 期間15年・金利3%でROI 2%以上確保できるかを目安に判断
→ 10年ローンなら収支が合わないため、融資期間が肝
【まとめ】
・築古でも接道や形状、収支条件が整えばチャンスあり
・現地調査と業者ヒアリングを丁寧に
・数値に基づいた冷静な判断で購入へ
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📎保存しておけば、築古・バルク物件の検討時に役立つはずです。
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