【戸建投資×リフォーム費用の見極め】
ある方が300万円で購入した戸建に、600万円のリフォーム見積もりが出たという相談を受けました。
合計900万円で仕上げて、仮に月9万円で賃貸できたとしても利回りは約12%。
一方で、現状のまま月3〜4万円で貸せれば、利回り12〜16%。
実は「手をかけない」という選択肢の方が、利回りだけ見れば優れている場合もあるんです。
⸻
【現金温存こそが戦略】
大きく直す＝リスクが高まる。
現金を温存しておくことで、次の投資機会を逃さずに済みます。
「直してから貸す」ではなく「直さず貸して、必要に応じて改善」も選択肢の一つ。
DIY可能な入居者や、最低限の手直しで借りてもらえるターゲットもいます。
⸻
【戦略によって正解は変わる】
リフォーム費用をかける判断は、
・立地の希少性
・売却益を狙うのか
・金融機関からの評価は得られるか
・現金か融資か
・個人か法人か
によって変わります。
出口戦略まで描けているかが、判断の分かれ目になります。
⸻
【注意点：かけた費用と評価額は別】
リフォームに600万かけても、担保評価が300万のままなら、金融機関からの融資評価は上がりません。
「かけた金額＝評価額」ではない点に注意が必要です。
⸻
【経験者の声を、最初は信じてみる】
最初は、利害関係のない経験者の声を素直に聞くのが近道です。
自分では判断がつかない場合は、
・現地に同行してもらう
・写真や動画を共有して意見をもらう
といった方法も有効です。
⸻
【まとめ】
最初の戸建投資では
・なるべくお金をかけず
・経験者の声を大事にし
・利回り・出口・資金繰りを総合的に考える
ことが大切です。
最初から完璧にできる人はいません。
焦らず、一歩ずつ経験を積んでいきましょう。
↓スタエフ本編はこちら↓
↓動画で見る↓
【不動産DIY】最初にお金をかけすぎると失敗する話
「とりあえず全部リフォーム」…それ、本当に必要ですか？
DIYでの物件再生や不動産投資を始めたばかりの方にありがちなのが、「とにかく綺麗にしなきゃ！」という思い込み。
でも実は、最初にお金をかけすぎるのって、後々の選択肢を大きく狭めてしまうリスクもあるんです。
今日はそんな話を、実際にあった「300万円の戸建てに600万円の見積もりが出てきた案件」をもとに、深掘りしてみたいと思います。
✅ ありがちな失敗例：「安く買って高く直す」戦略
ある方が買った戸建ては、購入価格300万円。
それに対して出てきたリフォーム見積もりが600万円──。
内容は丁寧にまとめられたパンフ付きのプラン。
でも、冷静に考えてみましょう。
- 物件価格：300万円
- リフォーム：600万円
- 合計：900万円
- 家賃見込み：月9万円 → 年間108万円
利回りは 約12％。
「まあまあ良さそう」と思うかもしれませんが、ちょっと待って。
このエリア、 現状貸しでも月3〜4万円で入る人がいる かもしれないんです。
仮に月4万円で貸せたら、初期費用300万円で 利回り16％！
💡 最初は“最低限”でOKな理由
初心者ほど、つい完璧を目指してしまう。
でも大事なのは、以下の点です。
- キャッシュは温存が鉄則
→ 次の物件購入チャンスを逃さないために。 - 現状貸しという選択肢も検討
→ DIYできる人、リフォーム好きな入居者に訴求できる。 - 高級な設備は“自己満足”になりがち
→ システムキッチン、本当に必要？
💬 「言われた通りにできない」その壁を越えるには
人からアドバイスを受けても「いやでも…」となる人、多いです。
とくに最初は、「そんなやり方、できるわけがない」と感じがち。
でも、あえて言います。
最初は“盲目的に”先輩のやり方を真似してみるくらいでちょうどいい。
もちろん、全員のアドバイスが正しいとは限りません。
でも利害関係のない、経験ある人の声を「一度は真剣に検討してみる価値」は絶対にあります。
🔎 見積もりシミュレーションは「買う前」にやれ！
- いくらで買って
- いくらで直して
- いくらで貸せるか
これを 買ってから考えるのは遅い です。
できれば、DIYの相場、修繕スキルがある人の視点、過去実績などを参考にして事前に複数パターンを組んでおくべきです。
🏁 まとめ：まずは“歩く”前に“ハイハイ”から
最初から完璧を目指す必要なんてないんです。
誰だって最初は「赤ちゃん」。転びながら、学びながら、進んでいくんです。
- 最初はなるべくお金をかけない
- 経験者のアドバイスは素直に聞いてみる
- 利回りの視点を忘れずに
- キャッシュは温存して次の一手に
小さな一歩を着実に積み重ねていけば、いつかあなたも“飛べる”ようになりますよ。
☀️ 今日のひとこと
「晴れてる月曜日、気分も晴れやかに！6月最終日、最高の一日にしていきましょう♪」
もしこの記事が参考になったら「いいね」ボタンで応援よろしくお願いします！
コメント