【不動産投資メモ｜質問①：売却時の仲介スタイルについて】
Q. 自社保有物件の売却や買取時に、仲介は自社で行っていますか？
スタッフ体制が限られている中で、物件調査や契約書作成をどうされていますか？
A. 外部仲介業者に依頼するスタイルです。
・自社で宅建免許は保有していますが、実務は行いません
・重要事項説明書など法的書類は経験ある業者に任せるのが安全
・自社物件の売却時も正規手数料を支払って依頼します
・「うちは仲介しません」と明言していることで、情報提供が集まりやすくなります
・仲介実務は外部、社内スタッフは管理・リフォームなど運営に専念しています
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【不動産投資メモ｜質問②：遠方物件の管理や業者選びについて】
Q. 近隣以外のエリアで物件を買う際、管理会社やリフォーム業者の選定で気をつけていることは？
A. 「管理重視」「意思疎通重視」で選定しています。
＜管理会社について＞
・「管理業務が得意」な会社を優先して選ぶ
・客付けは別業者に依頼可能な体制が理想（一般媒介契約を活用）
・意思疎通のしやすさ、対応の早さを重視
＜リフォーム業者について＞
・基本は現地でローラー的に複数社に声がけ
・管理会社からの紹介や、知人のつながりも活用
・壁紙工事などは「剥がし＋材料費込みで㎡700〜900円」を目安に
・見積・対応スピード・意思疎通を見て最終判断
遠方物件でもうまく回すためには、丁寧な業者選びと役割の分担がカギ。
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【ご質問に本音で回答】仲介スタイルと遠方物件の管理戦略、全部お話しします！
こんにちは！
バーニング大家です🔥
本日は、いただいたご質問2つに全力でお答えしていきますね。
「これ、実際どうしてるの？」というリアルな部分に、僕の考えや現場感覚を込めて解説します！
【Q1】自社保有物件の売却時、他社仲介？それとも自社で？
はい、ズバリ結論からお伝えします。
うちは「他社に仲介を依頼する」スタイルでやっています。
宅建業の免許はもちろん持ってます。
でも実は僕、13年間ずっと消防士だったので、不動産実務の経験はゼロからスタートだったんですよね。
だからこそ…
● 無理に自社でやらない理由
- 書類作成や重要事項説明って、超ナイーブで専門性の高い仕事。
- 法的に間違いがあると、大変なことになります。
- なので、信頼できる経験豊富なプロ仲介業者さんに依頼しています。
ただし、僕が宅建業者であることにはメリットがあります。
【業者だからこそ、情報が集まりやすくなる】
例えば…
- 不動産業者専用の「レインズ」で情報を見られる
- 売り物件を自社で仲介して手数料収入を得ることも可能
でもね、これが逆に業者からは嫌がられる要素にもなるんです。
なぜなら…
「この人、情報持ってっちゃうんじゃないか？」
「売主に直接アプローチするんじゃ…？」
そんな不信感を持たれやすい。
なので、僕のスタンスは明確です。
👉 仲介は必ず他社に依頼します。手数料も正規で支払います！
そうすることで、業者さんが「じゃあ安心して情報出そう」と思ってくれて、情報がどんどん入ってくる仕組みができるんです。
【Q2】遠方物件の管理ってどうしてるの？
さて2つ目の質問ですね。
京都在住の僕ですが、三重県に複数物件を保有しています。
● 遠方の管理で最も大事なことは？
ズバリ、
管理が強い会社を選ぶこと！
多くの管理会社は
- 「客付け特化型」
- 「管理特化型」
のどちらかです。
うちは、管理重視派です。
客付けは正直、他業者に一般媒介で依頼すればカバーできる。
でも、管理の質は直接運営の安定に関わるので、絶対に妥協しません。
● 選定の基準とやり方
- 意思疎通がしっかりできるか？
- こちらの意図をしっかり汲み取ってくれるか？
- 柔軟な対応をしてくれるか？
というポイントを重視して、
地場の業者さんにひたすら電話しまくって比較検討します。
実際、現地でローラー作戦もやりますよ。
● リフォーム業者選定の裏話
リフォームも基本は現地で探します。
作業費＋材料費込みで「剥がし単価770円前後」が目安。
安すぎると思われがちですが、僕の基準ではこれが普通（笑）
もちろん高くても900円くらいでお願いできる業者さんがいれば即候補です。
【まとめ】信頼と情報が最強の資産
- 仲介は信頼できるプロに任せて手数料も正規で払う
- 情報が集まる仕組みをつくる
- 遠方管理は、管理に強く意思疎通ができる業者を探す
- 客付けは分離して一般媒介で広く依頼
僕が考える、最も持続可能でリスクが少ないスタイルです。
💬 ご質問はいつでもウェルカム！
「ここもっと聞きたい！」
「こんなケースはどうですか？」
そんなご質問、大歓迎です！
この記事を読んで「なるほど！」と思ってもらえたら、
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ではまた明日🔥
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