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【初心者必見】アパート管理どうする？一棟もの運営のポイントと管理会社の選び方
こんにちは、バーニング大家です！
今回は、読者のスティングさんからいただいたご質問をもとに、「アパートの管理体制」について深掘りしていきます。
こだて（戸建て）から一棟アパートへのステップアップをされた方にとって、「管理会社はどう選ぶべき？」「専任媒介か一般媒介、どっちがいいの？」といった悩みは尽きませんよね。
そんな疑問に、10年以上の現場経験をもとに、実務ベースでお答えしていきます！
一棟アパートの管理、部屋ごとに分けるのはアリ？ナシ？
まず結論からお伝えすると…
一棟アパートの管理は、絶対に“1社に一括”が基本です！
「101号室はA社、102号室はB社」なんてやってしまうと、共用部分の管理は誰がするの？責任はどこにあるの？と、トラブルの元になってしまいます。
一棟ものは一棟ごと、責任の所在が明確になるように必ず一社にお任せすること。これは鉄則です。
入居募集はどうする？専任媒介 vs 一般媒介
ここが今回のご質問の核心部分。
「専任媒介契約と一般媒介契約、どっちがいいの？」という点について、僕の結論はズバリ：
入居付けは “一般媒介契約” 一択！
▼専任媒介契約とは？
1社だけに依頼する形。
その分、その会社は「これはウチの物件や！」と意欲的に動いてくれます。
報告義務もあるので手を抜きにくいメリットも。
▼一般媒介契約とは？
複数の業者に入居募集を依頼できる形。
いろんなネットワーク・得意エリア・独自ルートが使えるため、より多くの人に物件を見てもらえるのが最大のメリットです。
よくある疑問：「一般媒介だとやる気なくなるんじゃ…？」
これ、よく聞かれます。でもご安心を！
広告料（AD）を上手に設定すれば、むしろ業者さんはやる気マシマシです！
たとえば家賃3万円のお部屋でADが1ヶ月（3万円）だと、「手間のわりに少ないな」とスルーされがち。
でもADを2〜3ヶ月にすると、報酬が6〜9万円にアップ！
「この物件、取りたい！」と一気にモチベーションが上がります。
管理会社と客付け業者、どう連携させる？
ここが一番大事なポイントです。
入居付けは一般媒介で広く依頼。
ただし、実際の「契約書の作成〜鍵渡し〜その後の管理」は1社に一任しましょう。
- 管理は「管理に強い会社」に
- 入居付けは「客付けに強い会社」に
- 賃貸借契約の締結業務も、どちらにお願いするか明確に
たとえばこんな運用もOKです：
客付け：複数社に依頼（ADは付けた会社に全額）
契約業務：管理会社に1ヶ月分支払い
その後の管理：一括して管理会社が担当
または、
客付け＋契約業務：B社が対応
鍵渡し後：管理会社（A社）に引き継ぎ
など、最初にしっかり取り決めておけばトラブルは避けられます。
管理会社を選ぶときのチェックポイント
✔ 他社が付けた入居者でも問題なく管理してくれるか
✔ クレーム対応・初期対応力があるか
✔ 管理費用が明瞭か
✔ 業者手配（修繕など）のスピードとコスト感
✔ ポータルサイト（スーモ・ホームズ等）への露出力
一部地域では、「他社が付けた入居者はうちは管理しません」というスタンスの会社もあるので、ここは事前に要確認！
まとめ：バランスが命！最強の布陣を組もう
一棟アパート運営は、「管理会社」と「客付け業者」それぞれの強みをうまく使うことが重要です。
- 管理：信頼と実績ある1社に一任
- 入居付け：一般媒介で複数社に依頼
- AD：物件に合わせて適正に設定（1〜3ヶ月）
- 契約業務の分担は事前に取り決めておく
この運営スタイルが、満室経営の第一歩！
おわりに：管理体制、見直してみませんか？
「これ、どういうこと？」「うちの物件だとどうすればいい？」
そんなご相談はいつでも大歓迎です！
朝5:45からのサカスライブでも日々情報発信中！
セミがうるさい季節ですが、僕らは熱く不動産と向き合っていきましょう🔥
それでは今日も、ワクワク・元気にいってらっしゃい！
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