【法人登記×賃貸アパート｜住居兼事務所の注意点まとめ】
🔰質問：「第一種低層住居専用地域にあるアパートの一室（ワンルーム）を本店登記に使いたい。住居兼事務所で契約予定だが、実際は居住しない。トラブルや税務上の注意点はある？」
▼回答ポイントを整理しました👇
① 用途地域による制限
→「事務所のみ」はNGでも、「住居兼事務所」はOKな地域が多い
→ 居住実態がなくても、実務上トラブルはほぼ起こらない
② 経費計上の注意点
→ 居住実態なしでも契約が「住居兼事務所」なら全額経費はNG
→ 時間で安分（例：労働時間8時間/24時間＝1/3）して処理が無難
③ 追徴課税リスク
→ 税務署からの指摘があれば最大7年遡って課税される可能性あり
→ 電気・水道・ネットなども同様に1/3計上が妥当
④ 金融機関の確認も必須
→ 本店登記地が「事務所として認識されるか」は融資可否に影響するため、事前に相談を
法人登記の住所選びと経費処理は、税理士と相談のうえ慎重に。
「実態」より「書類上の形式」と「説明できる根拠」が大切です。
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ワンルームを本店登記して大丈夫？「住まずに使う」法人事務所の注意点とは
こんにちは、バーニング大家です！
さあそれでは本題に入っていきましょう。本日もDISCORDの「不動産雑談部屋」よりご質問いただいております。
質問者は【ゆうさん】。ありがとうございます！
ご質問の内容はこちら
不動産賃貸業の法人登記を検討していますが、自宅は賃貸マンションのため登記不可。
そこで、所有しているワンルームアパートの一室を本店所在地にしたいと考えています。
ただ、そこには住む予定がなく、日中のみ作業するかもしれない程度。
- このように住まずに「住居兼事務所」として契約した場合、トラブルの可能性はありますか？
- ワンルームで家賃を経費にする場合、家事按分が大変そうですが、どう考えればよいですか？
さっそく見ていきましょう。
①「住んでいない」ことによるトラブルは？
結論から言います。
✅ ほぼ問題なし！安心してOKです。
ワンルームで登記して、住まない…というケース、不動産賃貸業であれば実務的にトラブルになる可能性は限りなく低いです。
なぜなら、
- 室内では基本的にパソコン作業か電話対応くらい
- 訪問も月に数回あるかどうか
- 騒音も出ない
- ゴミや水回りも汚れない
つまり、貸主にとって「めちゃくちゃ優良な入居者」なんですよね。
「住んでない＝汚れない＝迷惑にならない」って、貸す側からすればむしろ歓迎されます。
近隣とのトラブルも、実態として起こりません。
誰も「昼間使ってるだけじゃないか！」と怒る人はいませんし、役所の立ち入りもまずありません。
仮に万が一、何か聞かれても「たまに泊まってます」で通ります（お風呂・トイレ・キッチンあるので）。
ですので、実務上のリスクは極めて小さいです。
② 経費計上は「時間按分」がおすすめ
ここがちょっとだけ注意ポイント。
ワンルームを「住居兼事務所」として借りる場合、家賃全額を経費にするのは危険です。
なぜなら…
- 契約書には「住居兼事務所」と書かれている
- 実際、住んでいないとしても「住める状態」ではある
- 税務調査で突っ込まれたら…最大7年分の追徴課税も！
これ、怖いですよね。
そこで僕のおすすめは【時間按分】です。
時間按分の考え方
- 労働時間：1日8時間（これを事務所利用と仮定）
- 残り16時間：プライベート利用（寝泊まりなど）
つまり、家賃の1/3を経費として計上するイメージですね。
例えば家賃が6万円なら、2万円を経費に。
その他の光熱費やネットも
- 電気、水道、ネット回線なども同様に1/3計上が妥当
- 「Wi-Fi仕事中しか使ってません」は通りにくいです（笑）
法人登記する価値はある？
最後に一つだけ。
「登記の形態で金融機関から融資が出るか？」これが大事です。
法人名義での不動産運営が融資の可能性を広げるなら、登記して損はないです。
ただし、細かい税務処理については【必ず税理士さんに相談】してくださいね！
まとめ
- ワンルームを法人登記に使ってもトラブルの可能性はほぼゼロ
- 経費計上は「時間按分（1/3など）」が安全でおすすめ
- 税務署は「払わない税金」にだけうるさいので注意！
- 融資の可能性があるなら、法人登記には十分な価値あり
ゆうさん、ご質問ありがとうございました！
本日は「住まないワンルームに法人登記しても大丈夫？」という、非常に実務的なテーマでお届けしました。
この内容が、これから法人化を目指す大家さんの参考になればうれしいです！
それでは、今日もワクワク楽しく元気に行きましょう！
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