📌【買付証明書の基本と活用法】
不動産を買いたい時に出す「買付証明書」について、初心者にもわかりやすく整理します。
🔹買付証明書とは？
・「この物件をこの金額で買いたい」という購入意思を示す書類。
・法的拘束力はなし。契約義務も生じません。
・ただし、売主・仲介にとっては「買う気があるかどうか」の重要な判断材料。
・複数の買主候補がいた場合、「1番手、2番手」といった優先順位の基準になります。
🔹提出のタイミングが重要な理由
・最近は「とりあえず買付」は受け付けられないことが多く、
→ 融資の目処が立った方のみ受付 という仲介が増えています。
・理由：
「買付→長期間回答なし→融資NG→キャンセル」
→この流れが多く、売主にとってリスクだからです。
・そのため、買付証明書は金融機関の評価を得てから出すのが実務的です。
🔹買付後の「巻き返し戦略」2つ
✅① 買い上がり（価格を上げる）
・例えば：1番手が4,500万円で申込 → こちらが4,600万〜4,700万円で再提示。
・ただし、「自分の利回り計算に合うか？」「買っても収支が合うか？」
→この判断を冷静に持っておくことが大前提。
✅② 融資特約なしにする
・通常の買付は「融資がつかなかったら白紙解除（ノーペナルティ）」の特約付き。
・これがあると、売主側は「流れる可能性がある」と不安。
・一方、「融資特約なし」の買付は、契約後に融資がNGでも手付金は没収される＝本気度が高い。
→売主にとって安心材料となり、2番手でも逆転できる可能性があります。
🔹注意点｜絶対やってはいけないこと
❌仲介業者を飛ばして売主と直接交渉
→いわゆる「飛ばし行為」。不動産業界ではモラル違反とされ、信頼を失います。
→一度でもこれをすると、「あの人には今後情報を回さない」と扱われてしまいます。
→不動産投資は情報の入り口＝信頼関係がすべて。
🔹まとめ｜勝ちパターンをつくるには
・買付は「スピード勝負」でもあり「融資勝負」でもある。
・そのためには、
☑ 金融機関に事前に打診し、評価ルートをつくっておく
☑ 仲介と良好な関係を築き、「この人なら本気だ」と思ってもらう
☑ 「いくらまで出せるか」の判断軸をあらかじめ固めておく
→これらをセットで準備しておくと、いざという時にチャンスを逃しません。
📘初心者のうちは、「買付証明書＝法的拘束力はないけど、不動産購入の入口」という理解でOK。
その上で、出すタイミング、内容、信頼関係の築き方が勝負を分けることを覚えておくと実務で強いです。
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【保存版】買付証明書ってなに？不動産投資で“出すタイミング”と“2番手から巻き返す方法”
こんにちは、バーニング大家です。
不動産投資、とくに収益物件を狙う方なら、避けて通れないのが「買付証明書」。
この書類、実は法的拘束力はないにもかかわらず、投資の現場では非常に重要な役割を果たします。
今回は、
- 買付証明書の基本的な役割
- 出すべき“タイミング”とは？
- 2番手になってしまったときの“巻き返し戦略”
この3本柱で、リアルな現場目線で解説していきます！
買付証明書って何のために出すの？
簡単に言えば「この物件、私がこの値段で買いますよ！」という意思表明を売主や仲介業者に伝える書類です。
ただし繰り返しますが、法的な拘束力はありません。
それでも現場では重視されるのは、買付証明が
- 購入希望者の順位付け
- 価格交渉や商談スタートの合図
になるからです。
今どきは“買うメドがついてから”じゃないと受け付けてもらえない？
昔は「とりあえず買付出しておこう」が通じた時代もありました。
でも最近では、仲介業者さんからこんな対応をされるのが普通です。
「融資の目処がついた方から順に受付します」
これは、売主や仲介が“時間を無駄にされたくない”という思いからくる流れです。
じゃあ、買付はいつ出すべき？
僕の経験では、以下のステップを踏んでます。
- 物件情報入手
- 金融機関に「シャロー評価」依頼（いくらまで融資が出そうか）
- 仲介に確認（価格交渉できるか、現地見学可能か、他に流れないか）
- 評価結果をもとに、購入可能と判断できたら
- 買付証明書提出！
ポイントは、評価が出る前に出すとリスクが高いということです。
【実話】出したのに「2番手です」と言われた…
実際にあった話です。
物件を見て、シャロー評価を依頼。
1週間後に「フルローンいける！」とわかって買付提出。
そしたら、
「すみません、あなたは2番手です」
「え、さっきまで“買付入ってません”って言ってたのに！？」
これ、あるあるなんですよ。
では、ここからどう巻き返すか？
2番手から巻き返す！有効な2つの戦略
① 買い上がりを提案する
仮に1番手が「4500万円で買付」を入れていて、あなたが「5000万円出せる」としたら？
ここにチャンスがあります。
ただし！
感情ではなく、回る価格かどうかを冷静に判断してください。
② 融資特約“なし”で出す
1番手が「融資がつかなければキャンセルOK」という特約アリで出しているなら、
あなたが特約なしで買付を出せば、優先される可能性があります。
なぜなら売主にとって「特約なし」はリスクが低い＝契約が流れる心配が減るからです。
でも、それでもダメな場合もある
地域密着の業者さんの中には、
「うちは順番守ります！後出しジャンケン禁止！」
というところもあります。
その信頼を守ることで、長期的に良質な物件情報を回してもらってるわけですね。
こういう業者さんとは“信頼で勝負”するのが吉です。
絶対NGな“飛ばし行為”とは？
「もう直接、売主にアプローチしちゃえばいいじゃん！」
…これは絶対NGです。
最初に情報をくれた仲介業者を飛ばすような行為（=飛ばし行為）は、
不動産業界ではモラル違反。
「あの人には物件情報流すな」
となってしまいます。未来のチャンスを、自分で潰すことになりかねません。
買付証明書は「スピード×判断力」がすべて！
結局のところ、
- 金融機関との関係構築
- 日頃からの情報収集
- 判断の速さ
この3つがそろってないと、買付のチャンスはすぐに逃げていきます。
まとめ
- 買付証明書は「買います！」の意思表示だが法的拘束力はなし
- 最近は「融資の目処がある人から」受け付けるのが主流
- 2番手からの巻き返しは「買い上がり」or「特約なし」
- 信頼関係と業界モラルは最重要！
不動産投資はスピードと信頼の勝負。
今回の内容が、あなたの次の一手のヒントになれば嬉しいです。
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それでは、今日もワクワクと元気にいきましょう！🔥
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