公務員の不動産投資と申告制度の整理
公務員が不動産投資を行う際に迷うポイントの一つが「開業届」や「青色申告の申請書」を提出すべきかどうかです。特に「5棟10室未満」という制限の中で活動する場合、税務上どのように申告するかで大きな差が出ます。
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申告の種類は3つ
① 白色申告
• 開業届・青色申告承認申請は不要
• 帳簿は簡単（収入・経費を一覧にまとめる程度）
• 青色申告特別控除なし
• 赤字の繰越不可
• 家族への給与も経費計上できない
👉 とりあえず申告するだけなら可能だが、節税効果は小さい。
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② 青色申告（10万円控除）
• 開業届と承認申請が必要
• 簡易帳簿（家計簿のような形式）でOK
• 所得から10万円を控除できる
• 赤字の繰越（3年間）が可能
• 青色事業専従者給与（家族への給与）を経費計上できる
👉 控除額は小さいが、赤字繰越や専従者給与の活用が大きなメリット。
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③ 青色申告（65万円控除）
• 複式簿記での帳簿付けが必須（会計ソフト活用が現実的）
• 所得から最大65万円を控除（紙申告は55万円）
• 赤字の繰越や専従者給与も利用可能
• 電子申告（e-Tax）でフル活用できる
👉 最大の節税効果がある一方、「事業的規模」とみなされやすく、公務員は勤務先の副業規定に抵触するリスクあり。
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公務員が注意すべき点
• 5棟10室未満であれば副業に該当しないケースが多いが、青色65万円控除を使うことは「事業性」を示す側面があるため、人事課への確認が望ましい。
• 開業届を出さずに白色で始めるのも一つの選択肢。
• 将来的に規模を拡大するなら、青色申告に切り替える準備をしておくと安心。
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バーニング大家のケース
私は公務員時代、開業届と青色申告承認申請を提出し、10万円控除を選択していました。理由は以下の通りです。
• 事業規模は超えていなかった
• 赤字繰越や専従者給与を活用できるメリットがあった
ただし、この選択はあくまで私個人の判断です。必ず自身の勤務先の規定を確認し、必要に応じて兼業届を提出することが大切です。
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📌 まとめ
・小規模なら白色申告でも十分
・赤字繰越や家族への給与を経費にしたいなら青色10万円控除
・規模拡大や節税効果を最大化したいなら青色65万円控除（ただし公務員は規定に注意）
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公務員の不動産投資と申告手続き
―開業届・青色申告は出すべき？バーニング大家が実体験を語る！―
「公務員でも不動産投資できるの？」
「開業届や青色申告の申請は必要？」
先日いただいたご質問に、私バーニング大家が答えていきます。
質問内容
公務員で5棟10室未満の制限がある場合、開業届や青色申告の申請書は提出した方が良いのでしょうか？
バーニング大家さんは現役時代に提出されていましたか？
まず押さえたい「申告の3パターン」
不動産所得の申告方法は、大きく3種類。
それぞれの特徴とメリット・デメリットを整理します。
1. 白色申告
- 開業届・申請不要で始められる
- 帳簿付けが簡単（収支の一覧程度でOK）
- ただし控除や節税効果はほぼなし
- 青色申告特別控除なし
- 赤字の繰り越し不可
- 家族への給与も経費計上できない
→ とりあえず申告だけなら可能だが、節税効果は小さい。
2. 青色申告（10万円控除）
- 開業届＋青色申告承認申請が必要
- 簡易帳簿でOK（家計簿感覚で付けられる）
- 10万円の控除が受けられる
- 赤字を3年間繰り越し可能
- 家族への給与を経費にできる（青色事業専従者給与）
→ 小規模投資家におすすめ。メリットがしっかりある。
3. 青色申告（65万円控除）
- 最大の節税効果（利益を65万円圧縮可能）
- 帳簿は複式簿記（BS・PLの作成が必要）
- e-Taxなど電子申告で最大65万円控除
- 事業規模が必要（5棟10室以上が目安）
→ 節税効果は大きいが、公務員の場合は“兼業申請必須”。
バーニング大家はどうしてた？
私自身は 現役公務員時代に開業届・青色申告承認申請を提出し、10万円控除を利用していました。
- 規模は小さかったので事業認定ラインには達していない
- 赤字の繰り越しと家族給与の経費化が魅力
- 兼業申請は不要な規模での運用
結論：10万円控除は小規模なら現実的。ただし自己責任！
注意点（超重要）
- 必ず職場の副業規定を確認すること
- 必要に応じて人事課に相談し、兼業許可を得る
- 書類を出さずに勝手に進めるのはリスク大
「節税したい」よりも「身分を守る」ことが最優先です。
さらに深く知りたい方へ
10月11日の勉強会に参加すれば、現役公務員投資家アズマックスさんに直接質問できます！
開業届・青色申告の実体験、兼業届けの実態など、リアルな話が聞けるチャンスです。
→ 本当に迷っている方は、この機会を絶対に逃さないでください。
まとめ
- 白色申告：手軽だが節税効果なし
- 青色申告10万円控除：小規模なら現実的（開業届必須）
- 青色申告65万円控除：事業規模で強力。ただし公務員は兼業申請必須
- 私は10万円控除を選択していました（自己責任で）
あなたはどの道を選びますか？
制度を理解したうえで、規模・勤務先の規定・リスクを踏まえて判断しましょう。
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今日もワクワクと楽しく元気にいきましょう！
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