📘築古物件の入居トラブル対応を体系的に整理してみた
古い物件では「不具合＝クレーム」ではなく、構造的な特性として起こることが多いです。
今回は実際に畳のカビ発生をきっかけに、洋室化＋床下換気扇設置を行った経験をもとに、
大家としてどう判断し、どう対応するかを整理しました。
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🏠1. 状況把握と初期対応
・入居者から報告を受けたら、まず現地確認または写真共有を依頼。
・原因を「使用状況によるもの」か「構造的要因」かで切り分ける。
→湿気・通気・日当たりなど物件側の要因がある場合は早期に対策検討。
・放置すると退去リスクや悪評化につながるため、初動の速さが信頼を生む。
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🔧2. 対応方針の判断基準
・安全性の確保
→ 感電・転倒・カビによる健康被害など、危険を伴う場合は即対応。
・生活支障の有無
→ 水漏れ・悪臭・カビ・排水トラブルなど、日常生活に支障があるものは早期対応。
・美観・軽微な不具合
→ クロスのめくれ・小さな汚れなど、機能に影響しないものは記録＋説明対応。
・原因の所在の明確化
→ 建物構造・老朽化起因なら大家負担、入居者使用起因なら入居者負担。
・再発リスクの有無
→ 放置で被害拡大・クレーム増加の恐れがあるものは優先的に対応。
・コストと効果のバランス
→ 対応にかかる費用と、入居継続・信頼維持によるメリットを比較して判断。
・入居者との信頼関係
→ 「誠実に対応してくれる」という印象を残す対応は長期入居につながる。
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🪚3. 対策の優先順位（実務的な進め方）
- 一時的対応：除湿機設置・換気案内・消臭・拭き取りなど
- 根本対策：床下換気扇・防湿シート・洋室化・断熱補修など
- 再発防止：空気循環設計の見直し・定期点検・記録保管
※入居中工事の場合は「日程調整・滞在負担・作業時間」を明確に伝える。
※工事協力をお願いする場合は「お礼（商品券・家賃減額）」も検討可。
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🗂4. 記録と説明の徹底
・入居時点の状態を写真で記録・保存。
・不具合報告は日付・状況・対応内容を管理表で残す。
・「この症状は現状回復請求対象外」となる場合は書面発行で明確化。
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💬5. 入居者とのコミュニケーション
・感情的にならず、事実ベースで淡々と説明。
・「古い物件には特性があります」と伝えることで期待値を調整。
・誠実に向き合う姿勢が、長期入居と紹介につながる。
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✅まとめ：築古物件対応の鉄則
・放置せず「早く・的確に・誠実に」対応する。
・すべてを完璧に直す必要はなく、生活に支障があるかどうかで判断。
・記録を残し、再現性ある対応フローを自社標準にしていく。
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🏠古い家との付き合い方：入居中リフォームで学んだ“現場のリアル”
こんにちは、バーニング大家です。
今日は、昨日実際に行ってきた「入居中の物件リフォーム」の話をしたいと思います。
テーマは――
「古い物件、どこまで対応すべきか？」
これは不動産オーナーなら、誰もが一度は直面する悩みですよね。
■ カビとの闘い、再び
今年の5月から住んでくださっている単身男性の入居者さん。
とても丁寧に暮らしてくださっていたのですが、
ある日、「畳からカビが…」という連絡が入りました。
畳は入居前に新品に交換済み。
でも新しい畳って、水分を含んでいて湿気の多い部屋ではカビやすいんです。
古い家だと通気も悪く、これが結構やっかい。
実はこの物件、以前にも床下の防湿処理はしていたんですが、
それでも改善しきれず、ついに入居者さんから
「洋室にしてほしい」という要望が出たんです。
■ 半日でやり切った“チーム現場”
というわけで、僕と父親、
そして協力してくれたからくり大家さん、
さらに昔の入居者で今は大工になった友人の3人で挑みました。
作業内容は盛りだくさん。
- 畳を16.5枚すべて撤去
- 床下を開けて換気扇を設置（電気工事）
- 床を新しく張り直し（大工工事）
- クッションフロアを施工（内装工事）
朝10時スタート、リミットは15時半。
休憩も最小限、昼ごはんはおにぎり片手に作業しながら。
結果―― 全部完了！
正直、2日かかると思ってたんですが、チームの連携で奇跡的に仕上がりました。
終わった瞬間の達成感、あれはたまりませんね。
■ 「どこまで直すべき？」という永遠のテーマ
古い物件を持つオーナーにとって、
「どこまで対応するか」は常に判断の分かれるところです。
入居者の満足度を高めたい気持ちはある。
でも、すべての要望に応えることは現実的じゃない。
僕の基準はこうです👇
- 生活に支障があるものは即対応
- 支障がないものは現状を説明して合意を取る
たとえば、少しクロスがめくれてるとか、
日焼けで色が変わってる程度なら、
「現状回復対象外」として書面で残します。
逆に、湿気や設備不良のように健康や快適さに関わるものは、
できる限りのことをしてあげたい。
その積み重ねが信頼関係になると思うんです。
■ すべての“クレーム”は悪じゃない
「クレーム＝面倒なこと」と思われがちですが、
実はそれ、改善のチャンスでもある。
たとえば「エアコン動かない」と言われても、
実際はリモコンの電池切れだったりする（笑）
そんな経験、大家あるあるですよね。
でも、そうしたやり取りの中で、
「このオーナーさんはちゃんと見てくれる」と感じてもらえたら、
それが長期入居につながります。
■ まとめ：古い家は“対話”が資産になる
古い家には、不便さも魅力もあります。
完璧にはできなくても、
「できる限りのことを誠実にやる」――
それが長く愛される物件の秘訣だと思っています。
入居者さんとの関係は“契約”じゃなく“対話”。
その積み重ねが、不動産経営を安定させてくれるんです。
今日も朝から子どもが「おはよう！」と起きてきました。
家も人も手をかけるほど味が出る。
そんなふうに思える朝でした☀️
それでは、今日もワクワクと楽しく元気にいきましょう！
いってらっしゃーい！
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