📘 不動産投資の初期戦略まとめ
不動産投資を始めるときにまず大切なのは、積算評価重視かキャッシュフロー重視かを見極めることです。
結論から言うと、
👉 最初はキャッシュフロー重視で進めるのが堅実です。
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🏠 初期フェーズで意識すべきポイント
・自己資金ゼロでは始められない。
処費用も含めて、購入価格の1～2割の現金は必要。
・都心の積算評価が高い物件は出口が取りやすいが、購入に多額の自己資金が必要。
・郊外の高利回り物件なら少額の自己資金でも始めやすく、フルローンに近い融資も可能。
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💡 戦略のステップ
1. 初期フェーズ：郊外×高利回り×キャッシュフロー重視
→ 毎月お金を残し、手元資金を積み上げる。
2. 中期フェーズ：現金が貯まったら積算評価の高い物件へシフト
→ 金融機関評価が上がり、低金利・大型融資も狙える。
3. 長期フェーズ：保有と売却を組み合わせて資産を拡大
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📊 投資は「数字のゲーム」
現金を減らさずに、通帳の数字を動かす感覚で管理すること。
「お金を残す→増やす→守る」この循環を意識することが大切です。
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最初は「キャッシュフローを残す物件」から。
お金を減らさず、次の一手を打てる体制を整えましょう。
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不動産投資を始めるなら「キャッシュフロー重視」から始めよう
〜自己資金ゼロ神話に惑わされるな〜
「自己資金ゼロでもいける！」は本当か？
「不動産投資を始める！」
そう決意した瞬間、ワクワクと同時に現実が押し寄せてきます。
「自己資金が必要だよな…」
「フルローンでいけるって聞いたけど…？」
確かに一時期、“自己資金ゼロでも可能”なんて本も話題になりました。
でも、2025年の今――そんな甘い話、そうそうありません。
銀行も融資姿勢を厳しくしています。
物件価格の1割は自己資金、さらに諸経費で7％前後。
例えば5,000万円の物件なら、最低でも800万円前後は必要になります。
フルローンが出たとしても、
「貯金ゼロの人に貸しますよ！」なんてことはないのです。
現金がある、つまり“自己資本がある”という信頼の上に、融資は成り立っています。
積算評価か？キャッシュフローか？
最初に選ぶべきは「お金が残る」方
不動産投資を学ぶと、
必ず出てくる二つのキーワード――
「積算評価」と「キャッシュフロー」。
結論から言えば、
最初のフェーズで大切なのは キャッシュフロー重視 です。
理由はシンプル。
最初から“積算が高い都心物件”を買えるほどの自己資金がないから。
都心の優良物件は誰もが欲しがります。
金融機関も多く、出口も取りやすい。
ただしその分、価格が高騰しやすく、
積算評価（銀行が見る価値）と売値が乖離していることが多いのです。
結果、自己資金を2割・3割入れなければ買えない。
金利1％台を引くには、現金1,500万円以上必要――
これ、始めたばかりのサラリーマンや公務員には現実的ではありません。
初心者が取るべき戦略は「郊外×高利回り」
ではどうするか？
答えは「郊外で高利回り・フルローンに近い物件」を狙うこと。
地方や郊外の物件でも、
土地の積算評価がそこそこ出るエリアを選べば、
銀行も担保価値を認めてくれます。
例えば利回り12〜13％、返済比率が50〜60％程度の物件なら、
キャッシュフローがしっかり残り、
月々の家賃収入から次の投資資金を積み上げていける。
まずはここで「残す力」を育てる。
現金を減らさず、回しながら増やすフェーズ。
それが“最初のゲーム”です。
現金を残すことが、次のステージを開く鍵
キャッシュフロー重視の物件でお金を積み上げ、
やがて2,000万、3,000万と現金が貯まってくる。
そのとき、ようやく
「積算評価の高い都心物件」へのシフトが可能になります。
郊外→都心
キャッシュフロー型→資産型
この流れこそ、不動産投資の王道のステップアップ。
焦らず、しかし確実に。
5年、10年かけて戦略的に進めることで、
資産も信用も、しっかりと積み上がっていくのです。
まとめ：最初は“お金を減らさない”戦略でいこう
不動産投資の初期フェーズで最も重要なのは、
「どれだけ残せるか」。
・利回り12％以上
・返済比率50〜60％
・自己資金1割以内
この条件を満たす物件を探し、
キャッシュフローを積み重ねる。
それができれば、次の一手は必ず見えてきます。
行動こそ、成功の分かれ道
最後に、ひとつだけ。
「いい物件がない」
「融資がつかない」
そう嘆く前に、
本当に“やれること”全部やっていますか？
行動した人だけが、景色を変えられます。
僕も毎月、勉強会を開いています。
実践者同士でリアルな動きを共有することで、
次の一歩が必ず見えてくるはずです。
💬 バーニング大家からのメッセージ
最初はキャッシュフロー重視で、
お金を減らさない戦略を取れ。
積み上げた先に、積算評価の世界が待っている。
今日もワクワクと正しく元気にいきましょう🔥
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