📌【再建築不可とは？買う前に必ず確認したい基本知識】
「再建築不可」とは、新しい建物が建てられない土地のこと。多くは、建築基準法で定められた「幅4m以上の道路に、2m以上接していない」ために発生します。接道要件を満たさなければ、建て替えはできません。
古い建物が残っていればリフォームして住む・貸すことは可能。でも一度壊すと、建て直すことは原則できません。火災や老朽化で解体せざるを得なくなると、土地としての価値が大きく下がります。
さらに、再建築不可の土地には金融機関からの融資もつきにくい。住宅ローンやアパートローンはほぼNG。買うなら現金、売るときも現金で買える人に限られます。だからこそ「安く買える」のです。
購入前に必ず役所（建築指導課）で確認すべきことは4つ。
1️⃣接している道路は建築基準法上の道路か？
2️⃣その道路の幅は4m以上あるか？
3️⃣敷地は2m以上その道路に接しているか？
4️⃣特例（建築基準法43条2項）の対象になるか？
Googleマップでは絶対にわかりません。不動産屋の「建てられますよ」も鵜呑みにしないこと。現地と役所での確認が全てです。
条件が合えば、再建築不可物件でも賃貸・倉庫・民泊などで活用できる可能性があります。リスクを理解し、戦略を持った上で安く買う。それが再建築不可との正しい付き合い方です。
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【知らなきゃ損】再建築不可物件、実はチャンス？購入前に必ずやるべき３つのこと
こんにちは、バーニング大家です！
不動産投資家のみなさん、こんなお悩みありませんか？
- 「安い中古戸建を買いたいけど、再建築不可って不安…」
- 「金融機関から融資が出ないって聞いたけど本当？」
- 「チェックポイントが多すぎて、どこから確認すればいいのか分からない」
今日は、そんな【再建築不可物件】にまつわるリスクとチャンスをわかりやすく解説します！
そもそも「再建築不可」とは？
簡単に言うと、「建物を壊しても、新しく建て直せない土地」のこと。
建築基準法に適合していないため、新築できない…という制限があります。
これは不動産投資において、ものすごく大きなポイントになります。
なぜなら、「融資が基本的につかない」からです。
融資がつかない＝現金勝負！
金融機関が物件に融資を出すとき、その建物や土地に抵当権を設定します。
返済ができなくなった場合、銀行が回収できるようにするためですね。
でも再建築不可だと、万が一の時に建物を壊しても「土地として売れない＝回収できない」可能性が高い。
だから融資を断られることがほとんどなんです。
ただし、「基本的には」融資がつかないというだけで、例外もあります。
ノンバンクや共同担保などを活用すれば可能性はゼロではありません。
【重要】買う前に絶対やるべき3つのチェック
✅1. 役所に行って「建築指導課」で確認！
Googleマップでは絶対に分かりません！
確認すべきは以下の4点です：
- 接している道路が建築基準法上の道路かどうか（第42条1項道路など）
- 道路幅（幅員）が4メートル以上あるか
- 敷地がその道路に2メートル以上接しているか
- 建築基準法第43条第2項の適用があるかどうか（例外規定）
特に「旗竿地」のように、接道部分が細くなっている土地は要注意です。
✅2. 仲介業者の言葉を鵜呑みにしない！
「建築できますよ」と言われても、必ず自分でも調べてください！
あとからトラブルになっても、責任を取るのは自分です。
✅3. 出口戦略を描いておく！
再建築不可でも、「今ある建物を修繕して貸す」という道があります。
賃貸ニーズの高いエリアなら、十分勝負できます！
さらに、用途の幅を広げればチャンスは広がります：
- 物置・倉庫
- 駐車場
- 民泊（用途変更が必要！保健所・消防署で確認を）
【まとめ】再建築不可は「安く買える」が最大の武器
再建築不可はリスクもありますが、逆に考えると**「価格が安い＝参入障壁が低い」**ということ。
・現金で買える
・入居者ニーズがある
・運営コストが抑えられる
そんな条件が揃えば、むしろ“アリ”な物件なんです。
最後に｜今日も青空、気分はバーニング！
今日も読んでいただき、ありがとうございます！
火曜日はバーニング曜日！
「空気がうまい！」「青空きれい！」って言葉に出すだけで脳が前向きに働きますよ！
心を燃やして、今日も元気に不動産ライフを楽しんでいきましょう！
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