📌【不動産売買における「元付業者」の基本と注意点】
不動産を買う時、「どの不動産会社が元付（もとづけ）か？」を把握しておくと、交渉や進行がスムーズです。
以下、基本の仕組みと注意点をまとめます。
初心者の方こそ、一度見ておくと役に立ちます。
🔸元付業者とは？
物件の売主（オーナー）から「この物件を売ってほしい」と直接依頼を受けている不動産会社のこと。
専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいれば、元付業者である可能性が高いです。
🔸客付業者とは？
買主側に物件を紹介し、契約までつなげる不動産会社。
元付業者とは別会社であることが多いですが、同じ会社が両方担当する「両手仲介」もあります。
🔸仲介手数料の仕組み（上限・税抜）
・200万円以下：5%+消費税
・200〜400万円：4%+2万円+消費税
・400万円超：3%+6万円+消費税
※元付業者と客付業者が別であれば、両社がそれぞれ受け取ります（片手仲介）。
※両方とも同じ会社なら、両手仲介で最大2倍の手数料を得られます。
🔸元付業者の探し方（宅建業者でないと難しい）
・媒介契約の種類から推定（専任系なら元付）
・現地の看板や管理会社情報から想定
・確実なのは「REINS（レインズ）」での確認
※REINSは宅建業者専用サイトで一般人は閲覧不可
🔸飛ばし行為はNG
ある業者からもらった物件情報をもとに、
レインズ等で元付を調べて、別ルートで問い合わせするのは「飛ばし」と呼ばれ、モラル違反です。
信頼を損なうだけでなく、業界内で悪い噂が広まるリスクも。
情報をもらった業者は誠実に対応しましょう。
🔸まとめ
・元付業者は交渉スピードが早く、柔軟なことも多い
・一方で、情報提供元を飛ばす行為は絶対に避けるべき
・レインズ確認は宅建業者の協力が必要
・信頼と礼節が、不動産取引の基本です
必要であれば、Re:Frame 不動産CAMPではREINSで元付調査するサービスも提供しています（※アドバンスプラン以上の条件あり）。
「信頼を大切に」この原則は、どんな投資戦略にも共通する基盤だと思います。
【補足】
2024年7月1日から、不動産売買の仲介手数料に関する規定が一部改訂されました。主な変更点は、800万円以下の物件の仲介手数料の上限が、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで引き上げられたことです。これにより、空き家などの低廉な不動産の流通促進が期待されています。
改訂の主な内容:
800万円以下の物件:
仲介手数料の上限が、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで引き上げられました
仲介手数料の上限額の計算:
200万円以下の部分: 成約価格の5% + 消費税
200万円超～400万円以下の部分: 成約価格の4% + 消費税
400万円超の部分: 成約価格の3% + 消費税
ただし、800万円以下の物件の場合、上限は33万円（税込）となります。
両手仲介:
売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る場合、上限額はそれぞれの仲介手数料の合計額となります。
合意:
不動産会社は、媒介契約締結時に売主・買主双方から手数料について合意を得る必要があります。
↓スタエフ本編はこちら↓
↓動画で見る↓
【不動産初心者向け】“元付け業者”って何？仕組みから活用法、絶対にやってはいけないNG行動まで解説！
こんにちは、バーニング大家です🔥
今日は不動産投資を始める上で、知っておくと一気に“交渉力”が上がる「元付け業者（もとづけぎょうしゃ）」について解説していきます！
🔰そもそも「元付け業者」って何？
あるオーナーさんが「このアパート売りたいな…」と思ったとき、まず相談するのが不動産会社ですよね。
そのオーナーから 「直接、売却の依頼を受けている不動産会社」 ーーこれが 元付け業者 です。
逆に、「買いたい人」を見つけてくる業者のことは「客付け業者」と呼びます。
💡元付け業者と契約する3つのパターン
オーナーと元付け業者の間には、主に以下の3つの契約形態があります。
- 一般媒介契約：他の業者にも依頼OK
- 専任媒介契約：他社への依頼はNG、自分で見つけるのはOK
- 専属専任媒介契約：他社もNG、自分で買主を見つけるのもNG
つまり、後者ほど「独占的な関係」になります。
💰手数料の仕組みを理解しよう
物件が売れた時には「仲介手数料」が発生します。
- 200万円以下部分：5%
- 200～400万円部分：4%
- 400万円超部分：3%
- ＋税＋6万円（上限）
ここで重要なのが…
元付け業者が買主も見つけてきた場合は、「両手取引」で両方から手数料がもらえる！
これは業者にとってかなりオイシイです。だから、両手狙いで囲い込みされるケースもあります。
🔍元付け業者を見つけるには？
簡単な方法は以下の3つ。
- 現地の看板をチェック → 管理会社が元付けの可能性アリ
- 専任/専属専任媒介と記載された広告 → その業者が元付けの可能性大
- レインズ（不動産業者専用の物件情報サイト）を確認
ただし！
⚠️ レインズは宅建業者しか見られません。
そこで！
🔑アドバンスプラン限定！元付け調査サポート
私は宅建業者ですので、レインズの情報をスマホでもすぐに確認可能です。
アドバンスプラン（月額9,800円）以上の方限定で、「気になる物件の元付け業者」を調べてお伝えします！
「これ元付けか気になるな…」という時は、お気軽にDMください👍
🚫絶対やってはいけない“飛ばし”とは？
業者さんから物件情報をもらった後に…
「やっぱやめます～」と言っておいて
レインズで元付けを見つけて そっちと直接やりとりする
これは「飛ばし行為」と呼ばれ、業界では絶対NGのマナー違反です。
信頼を失い、次から良い情報は来なくなります。
💣 どんなに得に見えても、情報をくれた業者さんは大事にしてください。
これは“信頼の商売”です。
✅まとめ：元付け業者の知識を味方にしよう！
- 「元付け業者」は、売主から直接依頼を受けている業者
- 交渉がスムーズで、手数料の交渉もしやすい
- レインズで確認するのが最も確実（宅建業者に依頼を）
- 情報提供者を“飛ばす”のは絶対NG
不動産投資は情報戦。だからこそ、ルールと信頼を大切にしながら、有利な立場を活かしていきましょう！
🧠「へぇ～知らなかった！」
🔥「もっと知りたい！」と思った方は、
ぜひハートをポチッと❤️
そして**朝活ライブ（毎朝5:45）**で、さらに深掘りトークもやってます！
気になる方は、そちらもぜひチェックしてみてください。
それでは今日も、ワクワクと元気にいきましょう！
コメント