💸返済比率が低ければ良い、は本当か？
①【返済比率とは？】
不動産投資では「返済比率」がよく語られます。
たとえば月の家賃収入が100万円、返済が50万円なら
→ 返済比率は50%
この比率が低いほど「健全」とされがちですが、
本当にそう言い切れるのでしょうか？
②【なぜ返済比率を低くしたがるのか】
よくある理由は次の2つ。
1. キャッシュフローが残りやすい
2. 空室や修繕といったリスクに耐えやすい
たしかにその通り。でも、それは「安定重視の人向け」の考え方です。
③【返済比率を下げる2つの方法】
この比率を下げるには、主に2つ。
① 自己資金を多く入れる
② 融資期間を長くする
それぞれ具体例を出して考えてみます。
④【例：1億円の物件を購入する場合】
【パターンA】
頭金3,000万円（融資7,000万）／返済期間20年
⇒ 月返済：約37万円
⇒ 家賃収入100万円なら返済比率37%
【パターンB】
フルローン（融資1億）／返済期間20年
⇒ 月返済：約53万円
⇒ 同じく返済比率53%
どちらが良いか？
⑤【パターンAの問題点】
自己資金3,000万円を投入してキャッシュフローを増やしても、
次の物件を買う資金がなくなる可能性があります。
・手残り月額：Aは約63万円、Bは約47万円（差額16万円）
・でも自己資金の消耗は3,000万円
その自己資金で「もう一棟買えたのでは？」と考えると、
どちらが「効率的か」は一目瞭然です。
⑥【資金効率を重視すると？】
もし1物件あたりのキャッシュフローが20万円でも、
自己資金を分散して5棟買えば、月100万円の手残りになります。
→ 1棟でキャッシュフローを最大化するより、
→ 自己資金を温存して「複数棟」を保有する方が資産は早く増える
⑦【融資期間を伸ばすと？】
返済比率を下げるもう一つの手段は「長期ローン」。
たとえば1億円のフルローン
・10年返済：月返済 約88万円（返済比率88%）
・30年返済：月返済 約33万円（返済比率33%）
確かにキャッシュフローは改善しますが、利息は大きく増加。
⑧【利息の総額比較】
1億円・金利2%で比較した場合
・10年返済：約1,050万円の利息
・30年返済：約3,480万円の利息
→ 差額：2,430万円
融資期間を伸ばすこと＝利息というコストが増えるということです。
⑨【キャッシュフローか、含み益か】
短期的なキャッシュフローを取るか、
将来の売却時に大きく残債を減らしてリターンを得るか。
どちらが良いかは、
・自己資金の量
・投資フェーズ
・目指すビジョン
によって変わります。
⑩【返済比率が高くても成立するケース】
返済比率が高い＝NGではありません。
たとえば…
・売却益を狙う物件（出口戦略あり）
・他の物件でCFが出ているポートフォリオの中で運用
・法人スキームで税制や資金循環を考慮している場合
→ 高い返済比率にも「戦略的意義」があります。
⑪【まとめ】
・返済比率は投資判断の“1つの指標”にすぎない
・低ければ安全、高ければ危険、とは一概に言えない
・大事なのは「戦略の中でどう使いこなすか」
📍 返済比率にとらわれず、自分の目的と資金戦略に沿った選択を。
不動産投資は、“ルールを鵜呑みにせず、仕組みを理解した者が勝つ” ゲームです。
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【不動産投資】返済比率は低けりゃいいの？その“幻想”をぶち壊す！
「返済比率、気にしていますか？」
不動産投資を始めたばかりの人にとって「返済比率」は、見過ごせないキーワードのひとつ。
でも、「低ければ安心」「50％切っていれば健全」…そんな言葉だけを鵜呑みにしていませんか？
実は、それだけでは見えてこないリスクとチャンスがあります。
今日は、そんな「返済比率の幻想」をぶち壊してみたいと思います。
返済比率ってそもそも何？
まず、基本から。
たとえば、家賃収入が月100万円あったとして、毎月の返済が50万円なら、返済比率は「50％」ということになります。
つまり、家賃収入に対して、いくら返済に充てているかを示す指標です。
よく言われる「返済比率50％以下が安全ライン」というのは、
「手元にキャッシュフローを残して、突発的な出費や空室リスクに備えよう」という考えからきています。
返済比率が低いことのメリット
もちろん、返済比率が低ければ良いこともたくさんあります。
- ✅ キャッシュフローに余裕が生まれる
→ 突発的な修繕や空室に耐えられる - ✅ 次の物件購入のための資金が貯まりやすい
→ 攻めの姿勢に転じやすくなる
ここまで聞くと、「やっぱり返済比率は低い方がいいよね」と思うかもしれません。
でも、本当にそれだけで良いのでしょうか？
安定にしがみついてない？リスクを取らなきゃ成長しない
特に元公務員の方や安定志向の方ほど、
「返済比率は低く、安全第一」と考える傾向があります。
でも、よく思い出してください。
なぜ、不動産投資を始めたのか？
それは、安定を手放してでも、
**「もっと自由に、自分らしい人生を送りたい」**と思ったからではないでしょうか？
リスクを恐れすぎると、リターンも取りにいけなくなります。
成長したければ、時には「逆張り」も必要です。
返済比率を下げる2つの方法とその落とし穴
返済比率を低くする方法は、主に2つあります。
① 自己資金を多く入れる
→ 返済額が少なくなるので、比率が下がる
でもこれは、資金効率がめちゃくちゃ悪い。
1棟買うたびに資金を使い切っていては、拡大スピードが落ちます。
② 融資期間を長くする
→ 月々の返済額が減るので、比率が下がる
ただし、利息が多くなり、残債もなかなか減りません。
売却時の利益が減るリスクもあります。
キャッシュフローと利益、どちらを取るか？
結局のところ、これは**“今のキャッシュフロー”と“将来の利益”のどちらを優先するか”**という話です。
- 返済をゆっくりにして、毎月の余裕を確保する（守り）
- 返済を早めに終わらせて、資産を大きく育てる（攻め）
どちらが正しいというわけではありません。
大切なのは、戦略に合わせて返済比率を設計することです。
返済比率100％超でもアリ？！
収入100万円に対して、毎月の返済が120万円…。
これって一見、ダメ物件に見えるかもしれません。
でも、これが“売却益（キャピタルゲイン）狙い”の短期保有戦略なら話は別。
他の物件での収益や、資産全体でバランスが取れていれば、むしろ積極的に狙っていく手法とも言えます。
つまり、返済比率というのは、あくまで“一つの指標”でしかないということなんです。
結論：「低けりゃOK」ではない！戦略次第で使い分けろ
返済比率が低い＝正義、ではありません。
- 自己資金を抑えてレバレッジを効かせるのか？
- キャッシュフローを重視して安定を取るのか？
- 売却益での回収を前提に勝負に出るのか？
戦略によって、返済比率の“あるべき姿”は変わってきます。
あなたの投資ステージと目的に合わせて、
**「返済比率」という武器をどう使うか？**を、改めて考えてみてください。
最後に一言。
不動産投資は“融資を制する者が制す”とも言われます。
リスクもチャンスも、その選び方次第で大きく変わります。
今日の記事が、あなたの判断軸のひとつになれば幸いです。
それでは、また次回のブログでお会いしましょう！
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