📌 不動産投資の検討ポイントまとめ
Re:Frame 不動産CAMPチャンネル内で「増築未登記の古家付き土地を購入すべきか？」というご相談があり、多くの意見が出ました。以下、内容を整理します。
質問内容
・物件価格：190万円
・リフォーム費用：170〜200万円見込み（灯油ボイラー交換含む）
・家賃想定：7万円以上
→ 利回り20〜24％を見込むが、融資は信用金庫から難色。
売主は増築未登記を登記する予定がなく、資金調達の選択肢として以下を検討中。
1️⃣ 購入を諦める
2️⃣ 現金＋カードローンで購入、後に低金利ローンで借り換え
3️⃣ ノンバンクで購入、不足分は現金補填、その後別途資金調達
質問者さんは③を前向きに検討中。
皆さんの意見からのポイント
1. リフォーム費用は本当に200万円で収まるのか？
→ 下地や雨漏り補修で300万円以上かかるケースも。
2. 資金調達の妥当性 → ノンバンクで一旦購入はアリだが、低金利へ借り換えられる「確証」が必要。
→ カードローンは最後の手段。
3. 未登記部分のリスク → 登記により容積率オーバーとなれば違法建築＝融資不可。
→ 原則は売主側で対応すべき事項。交渉余地あり。
🔑 まとめ
「想定リフォーム費用の妥当性」と「後の融資付けが可能かどうか」を事前に確認することが、購入判断の分かれ目になります。
3人寄れば文殊の知恵。
自分一人では気づけない視点が必ずあります。こうした情報交換が、不動産投資の精度を高める一番の学びだと思います
不動産投資 #戸建投資 #未登記リスク #資金調達 #ReFrame不動産CAMP
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【不動産投資Q&A】増築未登記物件をどう買う？― 3人寄れば文殊の知恵
昨日の配信で取り上げたご質問について、改めてブログでも共有します。
「不動産の雑談部屋」でのやり取りがあまりに濃く、これは形に残さないともったいない…！そう思ったので筆をとりました。
■ ねおんさんからのご相談
現在検討中の物件があります。
- 物件価格：190万円
- リフォーム費用：170万円（灯油ボイラー交換30万円を含めると約200万円）
- 想定家賃：7万円以上（利回り20～24%を見込む）
ただし 増築未登記 のため、保証協会付きの信用金庫融資は難しそう。
そこで次の3つの選択肢を検討中とのこと。
- 諦める
- 現金＋カードローンで購入し、後から低金利融資に借り換え
- ノンバンクで購入し、不足分を現金補填して後に資金調達
ねおんさんとしては「3番で行きたいけれど、どう思う？」というご相談です。
■ 参加者の意見・アドバイス
コミュニティの皆さんが次々とコメントを寄せてくれました。
一部を紹介します。
- もんちゃん
「諦めるのはもったいない！ただしリフォームローンは実績がないとゼロ回答の場合もあるので注意」 - ヤ。くん
「僕なら撤退。カードローンを出すのは怖い。島根銀行の“空き家活用ローン”を活用できた実例もある」 - スティングさん
「自分の発信に迷いがあったけど、この議論で晴れました！」 - ろっくさん
「買主側で登記対応→価格交渉という選択肢も。ただし違法建築なら見送り」 - やまにこさん
「増築未登記は本来売主が責任を負うもの。対応拒否ならその分価格を下げてもらうべき」 - たくみさん
「同じような案件で見送った経験あり。1ヶ月登記にかかるなら厳しい。ノンバンクでスピード勝負もアリ」
■ 私（バーニング大家）のコメント
まず、本当に200万円で直せますか？
ここは絶対に確認が必要です。現場の写真や内覧で「想定外にコストがかかる」ケースは本当に多いです。
見積もりが甘いと利回り計画が崩壊します。
次に、高金利でも一旦買って後で借り換える案について。
私は賛成派です。ただし 「必ず借り換えできる確証」 があることが条件です。
広告（日本政策金融公庫）や保証協会付き融資は「違法性のない物件」でなければ基本通りません。
増築未登記を登記したら容積率オーバーで違法建築扱い──となれば融資はまず不可能です。
つまり、
- 修繕費用の見極め
- 融資借り換えの確実性
この2点を事前に徹底確認しておくことが必須です。
カードローンは本当に最後の最後のつなぎ資金。
「来月この物件を売却して資金が戻る」など確実な出口がある場合のみ、一時的に使うのはアリです。
出口の見通しが立たないなら選ばない方が良いでしょう。
■ まとめ：知識は独り占めしない
今回のディスカッションはまさにその通り。
私ひとりでは出ない答えが、みんなの知恵でどんどん見えてきました。
質問してくれたねおんさん、意見を寄せてくれた皆さん、本当にありがとうございます。
3人寄れば文殊の知恵。
質問する側も答える側も、全員の学びになります。
これからも気軽にどんどん質問を投げてください。
コミュニティが暖かく、そして強くなっていく実感があります。
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今日もワクワクと楽しく元気にいきましょう！
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