📌 不動産投資で物件を買うためには
「売主」「買主」「金融機関」の三者が折り合う必要があります。
よくある壁は、
・売主の希望価格と買主の希望が合わない
・融資評価が希望より低く、自己資金が足りない
というケースです。
そして「これは買いだ！」と思う物件がすぐに売れてしまうこともあります。
ただし大事なのは、他人にとっての「お宝物件」が自分にとっても買いなのか、という視点です。
✔️ 投資家の出口戦略によって評価は大きく変わる
ある人にとっては旧耐震×利回り7%の物件が「割に合わない」と見えても、
別の人にとっては「解体して土地で分筆転売できる」出口が見える場合があり、即決で買えるのです。
✔️ 重要なのは「自分の基準」
・資金力や融資枠を踏まえて、自分が買えるかどうか
・その物件を持ったあと、出口を描けるかどうか
これを冷静に判断すること。
「自分には合わない」と分かったら深追いせず、次へ進むスピード感も大事です。
結論：
他人の出口戦略と比べて落ち込む必要はありません。
自分の現在地に合った基準を持ち、割安な物件を着実に拾っていくことが成功につながります。
不動産投資 #出口戦略 #融資 #旧耐震 #投資初心者向け
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不動産投資で「買える物件」と「買えない物件」の見極め方
これ、ちょっとある方と話していて出た話なんですが、エリートプランで面談をしていると、よくこんな悩みを聞きます。
「物件を探して問い合わせして、資料をもらって金融機関に評価を依頼しても、思った金額が返ってこない…」
これ、めちゃくちゃよく分かります。
世の中に出ている利回りだけ見れば美味しそうでも、実際に交渉しなきゃ買えないケースって普通にありますよね。安ければ誰でも買えますが、条件が折り合わないことも多い。
しかも、価格は折り合っても、手持ちの現金が足りない場合もあります。例えば、
- 3000万円で購入したい
- 融資で2000万円評価が出た
- 自己資金1000万円ある
でも、評価が1500万円しか出なかった場合、残り500万円はどうやって調達しますか？ 買いたくても買えない…そんな状況になるんです。
売主・買主・金融機関、3者の折り合いが鍵
結局、物件を購入するには、以下の3者の折り合いが必要です。
- 売主
- 買主
- 金融機関
どれかがうまくいかないと購入は成立しません。だからこそ、投資家としての視点と意思決定が重要になります。
投資家の目線の違い
先日、旧タイシンの古い物件で悩んでいたケースがありました。
- 利回り：10%前後
- ロット：5000万円超え
僕は「評価さえ出れば買いたいけど、現金が足りないかも…」と悩みました。
ところが、仲介に連絡したら、土日を挟んだだけで他の人が買い付け済み。
この速さ、驚きますよね。「あー失敗したかも」と思うかもしれませんが、実はここに重要な視点があります。
「悩む＝自分には今一つ」というサイン
物件を見て「どうしようかな…」と悩むのは、自分の資金力や融資の評価、経験値から見て「完璧じゃない」と感じているからです。
でも、別の人から見れば同じ物件が80〜90点のチャンスに見えることもあります。
つまり、人によって全く異なる出口戦略を見据えているんですね。
物件の価値を見極める例
仮にこんな物件があったとします。
- 旧大新物件（昭和56年以前）
- 場所：良好
- 利回り：9%
- 価格：5000万円
「うーん、旧大新の物件で一桁利回りは厳しい…」と思う方も多いでしょう。
さらに融資がつくか不安なら、手を出すのはちょっと…という状況です。
でも別の目線を持つ投資家は、こう考えます。
- 上物を解体して土地として分筆
- 1区画2000万円で売れる
- 4区画で合計8000万円
そうすると、5000万円で仕入れれば十分お宝案件。利益確定も可能です。
結論：自分の目線と資金力を理解する
- 人によって物件の価値の見方は違う
- 自分の資金力や融資状況で買えないものは潔く諦める
「これはおいしい物件だ！」と思っても、自分が購入できないなら深追いする必要はありません。
次に進んで、また別のチャンスを探しましょう。
最後に
不動産投資は、自分の属性や資金力を理解した上で「お得な物件を見極める力」が必要です。
努力の成果はすぐに見えないかもしれませんが、種をまき続ければ確実に目に見える形になります。
日々の行動を信じて、自信を持って物件探しを楽しんでくださいね。
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💡 ポイントまとめ
日々の努力は必ず未来に繋がる
物件を買うには「売主・買主・金融機関」の3者の折り合いが必要
価値の見方は人それぞれ
自分に合わない物件は潔く諦め、次に進む
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