ガングロ大家さんからの学び
・家賃収入は必ず下がる
築年数や管理状況によって入居付けは難しくなり、当初の見込み年収の半分になることも。
・大規模修繕は数千万単位
ロットの大きな物件は、日々の修繕費がかさみ、気がつけば数千万単位に及ぶことも。現金余力がなければ一気に経営が傾く。
・リスクヘッジのために保険の知識は必須
老朽化は対象外でも、漏水による復旧工事や地震など予期せぬ事故には保険で備えられる。知らなければ数百〜数千万円の差に。
・長期保有は時間を味方に
利益を再投資し続ける「複利の力」で資産は雪だるま式に増える。早く始めるほど有利。
・銀行交渉は根拠がすべて
「なぜこの物件に価値があるのか。自分にはどれほどの返済原資とその見込みがあるのか。」を積算評価・シミュレーションで示す。信念と実績が単体融資を可能にする。
あの人は地主だから、とか、現預金を潤沢に持っているから、など
「特別な人だから」で終わらせず、自分ならどう行動するかに置き換えることが大切です。
不動産投資 #資産形成 #初心者向け #賃貸経営
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無借金地主の学びと挑戦から見えた「時間と現金の正義」
いや〜地主さんやなぁ、と唸ってしまうお話でした。
今回の主人公は三代目地主。おじいさんの代から受け継いだ不動産を、お父さんがさらに広げ、娘さん世代に繋がれているという、まさに「土地の家系図」のような存在です。
宅建免許を子どもに取らせ、自社物件を管理させる。そんなお父さんの戦略もあり、家族ぐるみで不動産に関わってきた歴史があります。
無借金の強みとズサンな運営の代償
無借金で家賃収入が入ってくる地主。強いです。
ただし、空室率の上昇や管理の甘さから、当初の想定家賃の50%減にまで落ち込んだ時期もあったそうです。
新築区分マンションの「家賃は長期間安定しますよ」という売り文句も、現実には空室や家賃下落をどう織り込むかで大きく変わる。ここからも「知識と学びの重要性」が見えてきますね。
2年で修繕費5000万 → そして奇跡の売却
テナントと住居が混在する大型物件。地元で知らない人はいないという一等地。
しかし古さには勝てず、修繕費は2年で5000万円。さらに窓の修繕で単発3000万の見積り。
「これは無理だ」と売却に踏み切った結果――
たった3日で買い付けが入り、売却益3億円超が手元に！
一撃のブレイクスルーですが、これは長年の積み上げと現金力があってこそ。
学び① 時間と現金は最強の武器
投資の基本は「長く持つ」こと。株でも不動産でも複利効果を味方につけるのが資産形成の王道です。
そして現金力。突発的な修繕や事故に対応できるかどうかで、資産の行方は大きく変わります。
さらに火災保険や地震保険の知識も欠かせません。老朽化は対象外でも、原因究明や復旧費用は保険適用になることもあります。知らなければ数百万円を失うことだってあるのです。
学び② 銀行を納得させる信念と資料
地主といえども、銀行との交渉は避けられません。
「共同担保を入れて」と迫られても、物件の価値やシミュレーションを根拠に突き返す力があるかどうか。ここで必要なのは信念と実績、そして資料作成力です。
「なぜこの物件は価値があるのか」を数字と論理で説明できる。これは地主だけでなく、私たち一般投資家にも共通する必須スキルですね。
学び③ 常に挑戦を続ける心
印象的だったのは地主さんの「楽観力」。
「私コミュ障だから」と言いながら交渉力は抜群。銀行にも強気で交渉し、次々と新しい挑戦を続ける。
結局、成功者に共通するのはこの姿勢なのかもしれません。
「挑戦をやめないこと」――これがすべてを動かす原動力です。
まとめ
今回の学びを一言でまとめるなら、
「時間と現金の正義を武器に、挑戦をやめない」。
私自身も改めて、突発的な修繕や災害リスクに備える重要性、銀行との向き合い方、そして日々の挑戦を続ける覚悟を強く感じました。
皆さんならどうでしょう？
大規模修繕に直面したら「持つ」か「売る」か、どちらを選びますか？
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本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう！
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