📌 管理会社との付き合い方まとめ
・客付けには「専属専任」「専任」「一般媒介」の3種類がある
- 専属専任：オーナーも紹介できない。レインズ登録＆週1報告義務
- 専任：オーナーも紹介可。レインズ登録＆2週に1度報告義務
- 一般：複数社に依頼でき、報告義務なし。情報拡散しやすい
・会社間の「派閥」に注意
特定の不動産会社が関わっていると他社が動きにくいケースもある。
事前相談を怠ると「リスク回避」の理由で管理を外される可能性も。
・条件は必ず統一
火災保険、保証会社、更新料、解約違約金、AD（広告料）など。
同じ物件で条件がバラバラだと、入居者や仲介業者に混乱を招く。
・結局は人対人
管理会社にとって「このオーナーのために動きたい」と思える関係構築が大切。
規模が小さいうちは特に、密なコミュニケーションが重要。
👉 ポイントは「条件統一」と「事前相談」。
安定した管理体制を築く第一歩です。
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管理会社との付き合い方で悩んだら ― 派閥と信頼関係のリアル
先日、スティングさんからご質問をいただきました。
現在再生中のアパート4室のうち、すでに2室が決まり、残り2室もラストスパート！素晴らしい動きで、僕も本当に応援したい気持ちでいっぱいです。
ただ、入居付けや管理会社選びの中で、ちょっとしたトラブルや派閥問題に直面されたとのこと。これは多くのオーナーさんが一度は経験する「あるある」かもしれません。
専任？一般？媒介契約のカラクリ
不動産会社と客付けをお願いするときに出てくるのが「媒介契約」。
種類は大きく3つ。
- 専属専任媒介契約：その会社しか客付けできず、オーナーも関与不可
- 専任媒介契約：その会社＋オーナーだけが客付け可能
- 一般媒介契約：複数社OK、オーナーも動ける、一番自由度が高い
僕は基本的に 一般媒介契約を推奨 しています。
なぜなら「抱え込み」を防ぎ、情報を広く市場に流すためです。入居希望者に物件が届かないのは、オーナーにとって大きな機会損失ですからね。
不動産会社間の“派閥問題”
スティングさんのケースでは、最初は一般媒介を希望したものの、気づけば専任になっていて修正。その後2室決まったものの、別の会社にも依頼したら「うちはあの会社がやってるなら動けません」と…。
はい、出ました。不動産業界の派閥。
地域によっては、「あそこが管理してる物件ならノータッチ」なんてことが本当にあります。
結果として今回は管理会社を切り替える流れになりましたが、スティングさん自身も「担当者が若くてレスポンスに不満もあったので、いい機会になった」と前向きに捉えられていて、これはとても良い姿勢だなと思います。
確認すべき“契約条件”
今回のご質問で特に印象に残ったのは、管理契約の細部に関するチェックです。
- 火災保険の指定はあるか
- 保証会社の指定はあるか
- 更新料はいくらか
- 解約違約金やAD（広告料）の設定はどうか
ここが不一致だと、入居者に混乱を与えるだけでなく、不動産会社同士の摩擦にもつながります。
つまり「条件を揃える」ことが基本中の基本です。
管理会社と長く付き合うために
最終的に大事なのは、人と人のコミュニケーション。
物件の数が少ないうちは特に、「このオーナーさんのために頑張ろう」と思わせられる信頼関係を作ることがポイントです。
- 事前相談を怠らない
- 契約条件は統一する
- トラブル時に上席が対応してくれるか確認する
- こまめにやり取りをして“顔の見える関係”を築く
数の力を持てるようになるまで、丁寧なコミュニケーションで信頼残高を積み上げていく。これが、不動産賃貸業を安定させる近道だと僕は思います。
まとめ
スティングさんの事例は、オーナーとして誰もがぶつかる可能性のある「管理会社との付き合い方」のリアルな教材でした。
今回の切り替えはむしろ前向きなスタート。これからの2室も必ず決まると信じています。
同じ悩みを持っている方の参考になれば嬉しいですし、僕自身も「結局は人対人」ということを改めて実感しました。
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