📌 建て替え可能だけど実務上は難しい物件、どう考える？
【質問要約】
・築40年 木造戸建（550万円／土地値 約370万円）
・建築基準法上は建て替え可能
・ただし前面道路は私道、持分なし
・周辺所有者は遠方在住 → 掘削許可を得にくい状況
👉 懸念点：
① 現金購入後、共同担保評価が付かない可能性は？
② 将来売却時に安く買い叩かれるリスクは？
【回答整理】
・法律上は建て替え可能でも、実務的には「掘削許可」が得られず再建築できないケースがある。
・この場合、金融機関によっては担保評価が付かない可能性大。→事前に銀行へ確認するのが必須。
・再建築が難しい以上、出口（売却）では安く買い叩かれるリスクは高い。
・したがって購入するなら「割安で買う」ことが唯一のリスクヘッジ。
・ぼくなら「実利回り30%以上」で資金を3〜5年で回収できる水準でなければ見送る。
【まとめ】
再建築不可や私道持分なし物件は「法律上OKでも実務上NG」になることが多い。
買うなら出口リスクを見越して、利回り重視で安く買うことが鉄則。
銀行評価の確認と、投下資金を短期間で回収できるシナリオを必ず描くことが大切。
不動産投資 #戸建投資 #再建築不可 #利回り #私道問題
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建築基準法上は建て替え可能でも…実務上のリスクをどう考えるか【初心者向け相談Q&A】
今回は、匿名さんからいただいたご質問をご紹介しながら、戸建て購入の際のポイントを整理していきたいと思います。「初歩的な内容ですが大丈夫でしょうか？」という方も多いかと思います。小さな疑問でも大歓迎です。ぜひ参考にしてください。
ご相談内容
- 物件概要
- 築40年の木造戸建て
- 価格：550万円（うち土地値：約370万円）
- 前面道路が私道で、持ち分なし
- 建築基準法上は建て替え可能
- 懸念点
- 現金購入予定ですが、将来的に共同担保として利用する場合、評価がつかない可能性はあるか？
- 将来売却する際、安く買い叩かれるリスクはあるか？
実務上のリスク
建築基準法上は建て替え可能でも、実務的には制約があります。
特に今回の物件のように前面道路が私道で持ち分がない場合、建て替え時に道路掘削の許可が必要です。
近隣住民が遠方の場合、許可を得るのは非常に難しく、結果的に建て替えが実質不可能になることもあります。
関西などでは、壁を共有するテラスハウス型の物件が同様の例です。法律上は建て替え可能でも、実際には壁の養生や解体の問題で工事が難しいことがあります。
利回り評価と購入戦略
こうした不確定要素がある場合、考え方はシンプルです。
- 現金購入で共同担保に使う場合
→ 評価がつかない可能性は十分あります。
→ 取引予定の金融機関に確認することが最優先です。 - 購入価格の目安
- 土地値（370万円）より安く買うのが理想
- 実務的に建て替えできない可能性がある場合、実利回り30%程度を確保できる価格でないとリスクが高い
- 売却リスク
将来的に安く買い叩かれる可能性も考慮する必要があります。
利回り20%程度で購入する人もいますが、建て替え不可や不確定要素がある物件は割安で購入することが重要です。
まとめ：再建築不可リスクの考え方
- 共同担保評価があるか確認する → 銀行に聞く
- 土地値より安く購入できるか → 実利回り30%を目安
- 賃貸運用で回収できるか → キャッシュフローを重視
- 将来の売却リスクも見据える → 出口戦略を意識
法律上建て替え可能でも、実務上できない可能性がある物件は少なくありません。購入の判断は、価格と利回り、実務リスクのバランスで考えるのがポイントです。
今回の質問を通じて、初心者でも気軽に質問して学べることの重要性も感じました。みなさんも質問やコメントをぜひお寄せください。互いに知見を共有して、Re:Frame不動産CAMPを盛り上げていきましょう！
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