🔑【買付証明書の基本】
不動産購入の最初のステップは「買付証明書」。
これは「この条件で買います」という意思表示にすぎず、売買契約書のような法的拘束力はありません。
📌押さえるべきポイント
・買付証明書は「買う意思」を示すだけ → 裁判でも効力なし
・売買契約書から効力が発生（違約金や契約解除の条項が有効に）
💡融資特約の有無がカギ
・特約あり：融資が下りなければ契約解除、手付金返還
・特約なし：融資が下りなくても購入義務あり。買えなければ手付金放棄
📊実務のイメージ
・物件5,000万円の場合 → 手付金は1割（500万円）が目安
・特約ありなら「融資4,500万円以上、金利3％以下、20年以上」など条件を明記すると安心
・条件を書かないと「1,000万円だけ融資OKでも買えるでしょ？」と揉める可能性大
👤投資家の成長ステップ
初心者：融資特約ありで安全に進める
経験者：金融機関との関係性を強め、仮承認を短期間で得られるようになれば特約なしでも勝負可能
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【不動産投資の基本のキー】買付証明書の特性とは？
こんにちは、バーニング大家です。
今日は「買付証明書」について、ちょっと掘り下げてお話しします。
普段の買い物を思い出してください。
家電量販店で冷蔵庫を買うとき、わざわざ「買付証明書」を出す人はいませんよね？
カードを切るか、現金を払えばその場で購入完了。これが通常の消費行動です。
でも、不動産はそうはいかない。
買う側も売る側も、そして金融機関や司法書士も巻き込んで、複数のステップを踏まないといけません。
その入口にあるのが「買付証明書」なんです。
買付証明書は「意思表示」であって「契約」ではない
まず大事なのはここ。
買付証明書は 「この物件をこの金額で買います」という意思表明 にすぎません。
法的拘束力はなく、もし買うのをやめても裁判で強制されることはありません。
一方で「売買契約書」は全く違います。
署名・押印した瞬間に効力が発生し、違約時には違約金が発生。裁判でも証拠としてバッチリ機能します。
つまり、
- 買付証明書：ただのお約束（効力なし）
- 売買契約書：正式な契約（効力あり）
この違いを押さえておくことが大切です。
融資特約あり・なしで大きく変わる
次にポイントとなるのが「融資特約」です。
融資特約あり
金融機関からローンが下りなかった場合、契約自体を白紙に戻せます。
手付金も返還され、なかったことにできるんですね。
買主にとって安心ですが、売主からすると「弱い」買付。
融資特約なし
ローンが下りなくても購入義務は残ります。
買えなかった場合は手付金を放棄しなければなりません。
売主からすると「強い」買付であり、現金購入に近い評価を得られます。
条件をきっちり書くのがプロ
「融資特約あり」で契約する場合、条件を細かく書いておくのが鉄則です。
- どの金融機関
- 融資金額はいくら以上
- 金利は何％までなら許容
- 融資期間は最低何年
例えば「5000万円の物件を買うけど、金利8％では無理」という場合、きちんと条件に書いておかないと揉めます。
売主も買主も安心できるように、条件を詰めておくことがプロの姿勢です。
投資家としての成長は「特約なし」に近づくこと
最初は融資特約ありでの買付が一般的でしょう。
しかし金融機関との信頼関係が深まり、数日で仮承認が下りるようになってくると、自信を持って「特約なし」で出せるようになります。
そうなると、売主からも優先されやすくなり、購入チャンスがグッと広がります。
ここが一つの投資家としての成長ポイントなんですね。
まとめ
- 買付証明書はあくまで「意思表示」であり法的拘束力はない
- 融資特約あり＝買主に有利／売主に不利
- 融資特約なし＝売主に有利／買主はリスク大
- 契約前に条件を細かく書いておくことでトラブル回避
- 「特約なし」で買付できるようになれば投資家として一人前
買付証明書を正しく理解し、相手に敬意を払いつつ、自分の立場を守る。
その積み重ねが、長期的に強い投資家を育てていくのだと思います。
👉 皆さんは普段、買付を出すとき「融資特約あり派」ですか？「なし派」ですか？
コメントでぜひ教えてください！
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