【固定金利 or 変動金利】
収益不動産を買うとき、どっちを選ぶべきか？🏘️
これは今の時代、投資家として絶対に押さえておきたい判断ポイント🔥
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まず大前提として
住宅ローンとは違い、事業性ローンでは
❌「5年ルール」も
❌「125％ルール」も
適用されないという現実⚠️
つまり…
金利が上がれば即、返済額に直撃する💥
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【変動金利の特徴】
✅金利が低く、月々の返済負担が軽い💸
✅初期のキャッシュフローが出やすい📈
✅短期～中期の売却戦略に適している💼
✅銀行によっては融資実行時の手数料が安いことも🔍
⚠️ただし、金利が上がれば即コスト増📉
⚠️長期で保有したい場合は不安が残る…
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【固定金利の特徴】
✅返済額が一定＝将来の安心材料🛡️
✅金利上昇局面では結果的に得をすることも◎
✅長期保有や資産形成を重視する投資戦略にマッチ💰
⚠️金利が高いため、初期キャッシュフローは厳しめ
⚠️融資条件がやや厳しい金融機関もある
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【投資家として考えるべきこと】
▶️ 5年以内に売却予定 or 資産組み換えを視野に入れているなら
→ 変動金利が有効な選択肢⚙️
▶️ 10年20年と保有して、長期の家賃収入を見込むなら
→ 固定金利でリスクヘッジ🧘♂️
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【ここが重要】
金利は今、じわじわと上昇傾向📈
将来を見据えたシミュレーションが不可欠🧮
「毎年0.1％ずつ上がったらどうなる？」
「返済比率は？手残りはいくら？」
「いつ変動と固定が逆転する？」
👉 こうした未来を想定して、数字で判断することが
事業家としての責任ある選択になる
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そして今、変動で借りている方も
固定に切り替えるチャンスはある🤝
金融機関に相談すれば、再評価・シミュレーションもしてくれる
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ずっと「変動金利一択」でいい時代じゃない
金利が動く時代だからこそ
自分の投資戦略を見直すタイミング
それが「今」かもしれない✨
収益不動産 #不動産投資 #固定金利 #変動金利 #事業性融資 #投資戦略 #キャッシュフロー #金利上昇リスク #不動産事業家の思考
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突然ですが──
住宅ローン、あなたはどっち派ですか？
僕はというと、住宅ローンを借りたのは、会社を辞めるちょっと前。
もう4年ちょっと前のことですね。そのとき選んだのは 変動金利。
当時は「変動でしょ！」って雰囲気が強かったですよね。
実際、10年以上前に借りた人の多くが変動金利だったんじゃないかなと思います。
なぜなら──
日銀のマイナス金利政策の影響で、変動金利はめちゃくちゃ安かった！
今でも0.3％とか、1％未満で借りられるケースもあるんです。
僕は元公務員だったので、属性的に金利も優遇されやすかったってのもありますが、
「金利の安さ＝変動金利の優位性」がありました。
でも…
時代は変わってきてますよね。
最近では「やっぱり固定のほうがいいんじゃない？」って声もよく聞きます。
不動産投資家目線でも、今あらためて固定と変動の違いを整理してみたいと思います。
固定金利 vs 変動金利 比較してみた
【1. 金利水準】
- 現時点では変動金利の方が安い。
これはもう、揺るがない事実です。
固定金利の方がちょっと高めです。
【2. 金利の上昇リスク】
- 変動金利： 半年ごとに見直しがあるので、将来的に上昇リスクあり。
- 固定金利： 期間中は金利が変わらないため、上昇リスクは少ない。
例えば35年固定で組んでいれば、その間ずっと金利は変わりません。
【3. キャッシュフロー】
- 変動金利： 金利が低いため、月々の返済も抑えられ、手元に残るお金（キャッシュフロー）は多くなります。
- 固定金利： 金利が高めなので、キャッシュフローは少し圧迫される傾向にあります。
これは不動産投資において大きな差になりますよね。
【4. 長期リスクと戦略】
- 変動金利： 長期的には金利上昇リスクがつきまとう。不安定さは否めない。
- 固定金利： 将来の安心感は抜群。長期保有には向いている。
「でも変動って上がってもそんな急には…」と思っているあなたへ
たしかに、住宅ローンであれば「5年ルール」や「125％ルール」があります。
- 金利が上がっても、返済額は5年間据え置き
- 見直し後も、返済額は元の125％までしか増えない
…と、聞くと安心しますよね？
でも！
これは住宅ローンだけの話です。
不動産投資での事業性融資には適用されません。
つまり、金利が上がれば、即返済額に反映される可能性があるってこと。
これは要注意です！
じゃあ、結局どっちがいいの？
答えは──
戦略によります。
▷ 短期～中期で売却予定 → 変動金利が有利かも
- 初期のキャッシュフローが潤う
- 金利が上がる前に売却すればリスクも限定的
▷ 長期保有を前提 → 固定金利の安心感
- 将来の金利上昇に備えられる
- 長期的な事業計画が立てやすい
じゃあ、どうやって選ぶべき？
キーワードは…
**「シミュレーション」**です。
- 金利が毎年0.1％ずつ上がった場合、何年目で固定と逆転する？
- 空室率が10％に増えたら、返済に耐えられる？
- 5年後に売却したいが、そのときの金利が〇％なら…？
こういったシミュレーションをちゃんと数字でしておくこと。
これが事業家・不動産投資家としての“責任ある判断”だと思います。
今、変動金利で借りている人へ
「このまま変動で大丈夫かな？」
「固定に切り替えるべき？」
そんな悩みがある方は、ぜひ一度金融機関に相談してみてください。
切り替えのシミュレーションもしてくれますし、状況に応じてベストな提案をもらえるはずです。
最後にまとめます！
- 現状、金利水準では変動金利が有利
- ただし将来的な金利上昇リスクを考えると固定金利に安心感
- 短期～中期なら変動もOK、長期保有なら固定が安定
- 金融機関と相談しながら、数字でシミュレーションして判断しましょう！
それでは、皆さんもご自身の投資戦略に合わせて、
「金利、どうする？」を考えてみてくださいね！
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