📌 物件購入時の「指し値」ってやるべき？
結論から言えば、やります。ただし大事なのは“単なる値引き交渉”ではなく「査定」に基づいた提案であること。
以下、具体的な考え方を整理します。
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① 価格は自由、でも買値は戦略的に決めるべき
売値は売主の自由。でも買主は利益を出さなければなりません。
だからこそ「この価格なら収支が合う」という根拠ある金額を提示するのが基本姿勢です。
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② 査定の根拠は？
・周辺の売買相場
・土地評価額、解体費用などの控除要素
・将来の修繕リスク
・利回りや資産価値の観点からの逆算
こうした視点で“自分なりの適正価格”を導き出します。
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③ 価格交渉が通りやすいケース
・相続や資産整理で「すぐに現金化したい」場合
・老朽化で修繕費が重荷になっている場合
・売主が無借金で価格に融通が利く場合
→ 逆に「持っていても困らない物件」は価格交渉が通りにくいです。
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④ 交渉時に重要な3つの視点
1. 売主の売却理由のヒアリング
2. 金融機関が出してくれる融資額の見極め
3. 周辺相場と利回りから逆算した購入価格の妥当性
この3つの交点が「交渉すべき価格」です。
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🔍 まとめ
✔「指し値」は価格交渉ではなく“根拠ある査定”と捉える
✔ 売主の状況に応じて、通りやすい金額を見極める
✔ 相場・融資・売却理由の3点から価格戦略を立てる
価格交渉の本質は“値切る”ことではなく“適正値を見抜く力”です。
不動産投資初心者 物件購入のコツ 価格交渉 査定力
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「差し値」じゃない！価格交渉の本質は“査定力”にあり
こんにちは！元消防士のバーニング大家です🔥
今日は少しディープなお話を。
物件を購入するとき、「差し値」って、皆さんやりますか？
先日、アイリックコーポレーションさん主催の無料勉強会でこんな質問をいただきました。
「差し値ってした方がいいんですか？」
はい、僕は当然やります。
……が。
実は「差し値」って、僕の中では言葉のイメージがちょっと違うんです。今日はそこを深掘りしていきます！
売値は“自由”、でも買値は“戦略”が必要
不動産って、まず売り手が値段を決めますよね。
例えば今住んでる3,000万円くらいの家を「1億円で売りたい！」って言って、ネットに載せるのも“自由”。
でも買い手から見たら、「誰がその値段で買うねん…」ってなるわけです（笑）。
要は、物件には“適正価格”がある。
キャベツ1玉300円が相場のところに、1,500円の値札がついてたら誰も買わない。それと一緒。
不動産でも、売値は自由、でも買うなら根拠ある価格交渉＝“査定”が必要なんです。
“安くしてよ”は交渉じゃない。“理由”を武器に変えろ！
例えば…
- 近隣の同じスペックの物件の売買事例
- 土地の評価額
- 解体費用の見積もり
- 表面利回り、実質利回りの比較
こういう根拠を持って「だからこの価格で買いたい」と提示する。これが差し値ではなく、“査定交渉”です。
さらに、交渉の成功確率を爆上げするために大切なポイントが一つあります。
それは…
売主の「売る理由」を聞け！
・「資産組み替えだから売る」
・「大規模修繕の前に売りたい」
・「相続で急遽引き継いだ」
・「相続税の納税期限が迫ってる」
・「そもそも現金化が目的」
理由が分かれば、どこまで価格が動くかも見えてくる。
特に相続系は「半年以内に現金化しないと相続税払えません…」なんてパターンもあります。
そうなると、売主は値段より“スピード”を優先するから、交渉は超チャンス。
銀行融資の“目線”も大事
価格交渉の成功にはもう一つ、「この価格で融資が通るのか」という視点も不可欠。
つまり、以下の3つのバランスを見極めることが大切です。
- 売主の売却理由と柔軟度
- 市場価格と相場観（査定力）
- 金融機関の融資の可否と条件
この3点セットが噛み合えば、
「え、こんな価格で買えたの!?」という“お宝案件”が生まれます。
経験は最大の武器。とにかく“物件を見よ！”
最初は分からなくても、
とにかく物件をたくさん見て、問い合わせて、
売主の状況を聞いてみてください。
そのうち「これは差し値してもいけそう」っていう勘と根拠が養われます。
最後に
今日は「差し値じゃない、査定だ！」というテーマでお届けしました。
- 差し値には根拠が必要
- 相場を知れ
- 売主の事情を聞け
- 融資の条件も忘れるな
この4つ、しっかり頭に入れておいてくださいね！
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🔥 今日もワクワクと楽しく元気にいきましょう！
また次回、お会いしましょう！
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