不動産は売却した時の利益確定で成否が決まる
では売却のタイミングはどのように考える
1️⃣減価償却費が取れなくなったとき
例えば
建物価格3,000万円
残耐用年数が10年の場合
300万円の経費計上は10年間しか取れないので11年目で売る
2️⃣デッドクロスのタイミング
元利均等返済の場合、金利は経費になるけど、元金、もともと借りたお金を返す部分は経費にならない
金利の経費計上が下がって、経費にできない元金が増えることにより
キャッシュフローよりも課税所得が上回る
このタイミングで売る
3️⃣大規模修繕や設備交換のタイミング
どんな物件でも建物の保全のために必ず大規模修繕が必要になる
屋上防水や外壁塗装、給水ポンプの交換など大きな出費が出る前に売る
4️⃣不動産が高く売れるタイミング
日銀の金利政策や海外のインフレ事情、為替動向などを踏まえて売りどきを見極める
ただしこればかりは
誰一人正確には予測できない
結論
自分が売りたいと思った時が売り時！
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要約
不動産の売却タイミングについての考え方に焦点を当てています。
主なポイントは、減価償却費が取れなくなった時期、デッドクロスのタイミング、大規模修繕の必要性、不動産価格の高騰など、売却を判断する4つの視点です。
結論として、これらの要因を総合的に判断し、自分の状況に合わせて売却のタイミングを決定することが重要であるとしています。
売却タイミングを判断する4つのポイント
不動産の売却タイミングを考える際の4つの視点が紹介されました。
1つ目は減価償却費が取れなくなるタイミングです。
これにより税負担が跳ね上がるため、売却のきっかけになります。
2つ目はデッドクロスのタイミングです。
これは課税所得がキャッシュフローを上回った時点で、手取り収入が減少することを指します。
3つ目は大規模修繕や設備更新のタイミングです。
これには多額の費用がかかるため、売却を選択するケースがあります。
4つ目は不動産価格の高騰タイミングですが、これの予測は難しく自分の状況で判断するしかありません。
行動項目
減価償却費が取れなくなるタイミングを確認する。
デッドクロスがいつ頃来るか試算してみる。
大規模修繕や設備更新の必要性を点検する。
不動産価格の見通しを調べ、売却時期を検討する。
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